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不動産用語集

二重価格表示【にじゅうかかくひょうじ】

 「値下げ断行 2割り引きで販売」とか、旧価格を棒線で消して「特価3000万円」といった形で、実際に販売する価格と比較対象価格を同時に表示すること。表示規約では不当な二重価格表示を原則として禁止している。ただし、特定の条件を示して割引率や金額を示す場合、現に3か月以上販売していた事実のある建売住宅や新築マンションを値下げした時に新・旧価格を併記する場合は、例外として認められている。中古は不可。

200年住宅【にひゃくねんじゅうたく】

 超長期に渡って循環利用できる質の高い住宅。または、その普及を目指す総合的な取り組み全般を指す。2007年5月に自民党政務調査会・住宅土地調査会から提言された「200年住宅ビジョン」で位置づけられた考え方。「長期優良住宅」の前身。ストック重視の循環型社会への転換や、成熟社会にふさわしい豊かな住生活の実現を図るために必要な、住宅のロングライフ化を象徴的に示す言葉として「200年」と表現された。

日本版REIT【にほんばんりーと】

 不動産を運用対象にした投資信託のこと。REIT=リートは「Real Estate Investment Trust」の略で、直訳すると「不動産投資信託」。米で1960年代から登場。投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、その賃料収入や売却益で投資家に配当金を支払う。日本でも2000年11月の改正投信法施行で解禁された。投資法人を設立して運用する会社型と、信託銀行が運用する信託(契約)型がある。

任意組合型【にんいくみあいがた】

 不動産共同投資事業のなかで、民法に基づく任意組合を結成して行う方式のこと。出資された財産は組合員の共有財産になり、組合員は共有持ち分権を購入して、収益の分配を受ける形になる。権利関係は不動産を所有しているのと同じ。共同事業から得られた収益については、組合には課税されず、組合員に分配された段階で不動産所得として課税される。各組合員は事業に対しての無限責任を負う。不動産特定共同事業法の対象の1つ。

年金住宅融資【ねんきんじゅうたくゆうし】

 厚生年金保険や国民年金の加入者を対象にした住宅ローンで、住宅金融公庫融資と並ぶ公的融資の代表だった。融資母体である年金資金運用基金の2006年4月1日解散にともなって、06年3月31日で同基金の業務も廃止された。実質的には、新規申し込みを停止した05年1月末時点で融資制度は消滅している。既に融資済みの住宅融資債権の管理や回収については、独立行政法人福祉医療機構が行う。

ノンリコースローン【のんりこーすろーん】

 ローン返済ができなくなったときに、担保になっている資産以外に債権の取り立てが及ばない非遡及型融資のこと。アメリカで主流のローン。日本では、融資対象の不動産を担保に取ったうえに追加担保や個人保証を求めるリコースローン(遡及型融資)が一般的。ノンリコースローンは、担保割れの状態になっていてもほかの資産からの回収ができないために、厳密で精度の高い評価が必要になる。また、一般のローンより金利は高めになる。

媒介契約【ばいかいけいやく】

 仲介会社に手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するなど、媒介を依頼した場合に結ぶ契約のこと。業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付する義務がある。売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが普通。媒介契約の種別は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ。標準媒介契約約款がある。

売買契約【ばいばいけいやく】

 買主が購入申し込みをして売主が承諾すれば売買契約が成立する。口約束でも法的に問題ないが書面にするのが普通。不動産会社と取引する場合は、売買契約の前に重要事項説明が義務づけられている。大切な事柄はその段階で事前にチェックする。売買契約の際には、所有者や土地・建物の面積などが登記簿の内容と違いがないか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、納得した上で署名なつ印すること。

ハウスクリーニング【はうすくりーにんぐ】

 専門業者が有料で住宅の清掃サービスをすること。「清掃代行サービス」ともいう。ハウスクリーニングのシステムは、定期サービスと単発のスポットサービスに分かれる。さらに、それぞれに特定部分を対象にしたものと家全体まるごと引き受けるものがある。料金は見積もりで決めるのが普通。サービスの頻度と程度、広さ、部屋数、汚れ具合、家具やモノの数、家族数などで大きく変わる。ネットで簡易見積もりを実施している業者も多い。

バス便物件【ばすびんぶっけん】

 電車などの最寄り駅から現地までの距離が離れていて、バス交通を利用して行き来する物件のこと。郊外の大規模開発ではバス便が多い。物件概要には「××駅よりバス○分、××停留所下車、徒歩○分」と表示される。鉄道が未整備の地域では、バス停や著名な公共施設などからの徒歩時間が表示される。バスの所要時間は、バス会社のダイヤを基にした日中平常時の時間が表示されるのが普通。交通渋滞などによるロスは考慮されていない。

バリアフリー【ばりあふりー】

 バリア(障壁)をなくすこと。建築用語では、建物内の段差を無くしたり出入口や廊下の幅員を広げるなど、障害者や高齢者などが生活するのに支障のないデザインを導入することを意味する。障害者の社会参加をはばむ制度的、心理的な障害の除去という意味にも使われる。現在は、建物内に限らず、街づくりや交通機関でもバリアフリー化が進んでいる。英語では「アクセシビリティ」(accessibility)のほうが通用する。

バリアフリー改修促進税制【ばりあふりーかいしゅうそくしんぜいせい】

 バリアフリー化を図る改修工事をするために借り入れたローン残高の2%を、5年間に渡って所得税から控除する制度。2007年度税制改正で創設された。対象になるのは、廊下の拡幅、手すりの設置、屋内の段差の解消、浴室改良などの8種類の工事で、補助金を除く合計金額が30万円を超えるもの。2013年末までに入居した場合に適用される。また、固定資産税についても税額を3分の1にする同趣旨の特例がある。

バリアフリーリフォーム融資【ばりあふりーりふぉーむゆうし】

 旧・住宅金融公庫が実施していたリフォーム融資の一種。60歳以上の高齢者が一定のバリアフリー化のための改良工事をするときに、毎月の返済を利息分だけにする「高齢者向け返済特例制度」を適用したもの。元金の返済は、融資の申込者が死亡した時に相続人が支払うか、自宅を処分して一括返済する。融資限度額は500万円まで、対象は一戸建てのみ。高齢者居住支援センターが連帯保証を行なう。現在は住宅金融支援機構が融資。

販売価格【はんばいかかく】

 分譲地や建売住宅、新築マンションなどの広告などに出ている価格が「販売価格」。売主の不動産会社が、原価に経費や利益を上乗せした金額をベースに、マーケティング調査などを考慮に入れて値付けをした金額。分譲地以外は消費税込みの表示。販売戸数が多い時は、広告では最低価格と最高価格、最多価格帯を出す。新規販売の時には価格交渉に応じないことが多いが、販売価格と実際の売買価格(成約価格)は必ずしも一致しない。

販売坪単価【はんばいつぼたんか】

 土地やマンションの相場を比較する時に、販売価格を土地面積または専有面積で割ったものを、3.3m2=1坪当たりで表した数値が販売坪単価。土地100m2で1000万円なら、m2単価は10万円、販売坪単価は約33万円になる。建売住宅や中古一戸建ての場合は、単価で比較せず、土地と建物に分けて考える。販売坪単価で比較する場合は、立地や物件種別、築年、設備グレードなどが似ている物件同士で見ることが重要。

販売率【はんばいりつ】

 新築マンションや建売住宅の売行き状況を表す指標のひとつで、初めて売り出しを始めた月に、販売戸数のうち購入申し込みの入った戸数の割合を示したもの。「初月販売率」を使うのが一般的。「契約率」ということもあるが、申し込んだ後に実際に本契約に至るとは限らない。また、通常は売主による自己申告を基に割り出しているため、中には水増しされているケースもある。月末に販売開始した物件は販売率が低くなる可能性がある。

引き渡し【ひきわたし】

 売買の場合、契約の時に支払った手付金を除いた残金の支払いと引き換えに、不動産が売主から買主の手に移ること。法的には「占有」できる状態になることを引き渡しという。仲介会社を通して買った場合は、この時に仲介手数料も精算する。賃貸の場合も前家賃や仲介手数料などを精算して引き渡しを受ける。不動産では、通常の商品のようにモノ自体をやり取りすることができないので、鍵を渡すことをもって引き渡しになる。

必要経費【ひつようけいひ】

 不動産所得、事業所得、雑所得、山林所得の金額を計算するときに、総収入から差し引くことのできる経費のこと。必要経費に算入できるのは収入を得るために直接かかった費用、販売費、一般管理費など。土地活用や不動産投資にかかわる必要経費では、減価償却費とローンの支払利息が代表的。必要経費の額が収入よりも大きくなり、帳簿上の所得がマイナスになると、ほかの所得と損益通算することによって節税効果を得ることができる。

必要月収【ひつようげっしゅう】

 旧・住宅金融公庫の収入基準の一つで、毎月返済額の5倍以上の月収があることが必要だった。ここでいう月収とは、いわゆる月給とは別で、ボーナスを含む前年度の税込み年収を12カ月で割った金額。たとえば年収600万円なら月収は50万円。毎月均等払いの返済額が、この5分の1=10万円以内に収まらなければならない。民間の住宅ローンやフラット35では、返済負担率で借り入れ可能額に制限を設けている。

表示規約【ひょうじきやく】

 「不動産の表示に関する公正競争規約」の略。不動産広告を出す時の表示上のルールのこと。青田売りの場合に建築確認が下りないと広告を出せないこと、交通・所在・面積・環境・価格などの詳細な表示基準、不当表示の禁止などが定められている。業界の自主規制だが、違反すると不動産公正取引協議会から警告や違約金などが課せられる。2000年6月にインターネット上の項目などを盛り込むなど、時代に合わせて改訂されている。

表示登記【ひょうじとうき】

 建物を新築した場合などに、不動産の登記簿を新たに開設して表題部を設けるための登記。建物の所在地、種類(使用目的)、構造、床面積、建築時期などを申請書に記載して、建物の図面とあわせて、完成後1か月以内に届け出る必要がある。申請義務を怠ると10万円の過料が課せられる。申請を受けると、登記官が現地調査をして表示登記が行われる。表題部には所有者も記載されるが、所有権を確定するには所有権保存登記が必要。

標準仕様【ひょうじゅんしよう】

 新築一戸建てやマンションに設定されている、設備機器・外装・内装仕上げなど、その商品の標準となる仕様のこと。商品の「坪単価」は通常、この標準仕様をもとに算出されている。その商品の選択肢として用意されている色や素材のバリエーションでも、標準仕様と同じ費用の範囲内で選べるものと、余分に費用がかかるものがある。モデルハウスやパンフレットの写真には標準仕様外の建材や機器が使われていることも多い。

ピロティ【ぴろてぃ】

 建物を高い位置に支え、地上面(通常の1階に相当する部分)の全部または一部を開けてつくる空間のこと。住宅では1階を車庫に利用するケースなどにみられる。耐震性を損なわないために、建物を支える構造に注意が必要。ピロティを庭のような外部空間や、単なる通路に利用する場合には床面積から除外できる。ピロティの一部を車庫や自転車置き場、倉庫などに使用する場合は、その部分の面積を床面積に算入しなくてはならない。

品確法【ひんかくほう】

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のこと。「住宅品質確保促進法」ともいう。住宅のクオリティを高め、ユーザーの利益を保護し、トラブルを円滑に解決することを目的に制定された。この法律の柱は次の3つ。1.消費者でも性能を比較できるよう共通ルールを定めた住宅性能表示制度の創設。2.裁判に至る前にトラブルを解決する住宅紛争処理体制の整備。3.新築の基本構造部分の10年保証を義務づけた瑕疵担保責任の充実。

物権 【ぶっけん】

 民法で規定された権利のひとつ。特定の物を支配することを他人に認めさせることができる、非常に効力の強い権利で、占有権、所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権(いりあいけん)、留置権、先取特権、質権、抵当権の10種類ある。また、他人の所有する土地を一定の範囲で利用する用益物権と、債権を担保するための担保物権という分け方もある。鉱業権、採掘権、漁業権、入漁権などのように、民法以外の法律で認められた物権もある。

不動産インデックス【ふどうさんいんでっくす】

 投資対象となる不動産の収益率を判断するための指標。インデックス(index)は「索引」という意味。対象物件の時価評価、成約賃料、経費、テナントの財務評価などの正確な情報開示を基にした投資利回り(インカム収益率、キャピタル収益率、総合収益率)をエリア別に示す。公示地価などの公的地価指標を広義の「不動産インデックス」と呼び、投資利回りに関する「不動産投資インデックス」と区別する考え方もある。

不動産オークション【ふどうさんおーくしょん】

 オークション(auction)の直訳は「競売」。不動産では「けいばい」、それ以外は「きょうばい」と読む。最近出てきた不動産オークションは、裁判所の競売物件や国有宅地の一般競争入札とは違い、不動産会社やコンサルタントが新しく導入したシステムを指す。対象物件は、通常の市場で流通している新築・中古物件で、一般の人が誰でも参加できる。ホテルなどの会場で開催する場合と、インターネットを利用した場合がある。

不動産会社【ふどうさんがいしゃ】

 不動産の取引に関する仕事をする会社という意味では幅広い範囲になる。新築住宅の開発分譲をするデベロッパー、住宅の受託販売をする代理会社、中古住宅の売買や賃貸の仲立ちをする仲介会社。管理会社や建築業者も建物という不動産にかかわる会社だ。ただ法的には、事務所を設けて、宅地建物取引業(宅建業)免許を取り、専任の宅地建物取引主任者をおかないと不動産業は営めない。その意味では、不動産会社=宅建業者といえる。

不動産鑑定評価【ふどうさんかんていひょうか】

 不動産鑑定士によって、不動産の価格や賃料などの経済価値を総合的に評価すること。価格の評価方法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つ。賃料は新規賃料と継続賃料に分け、それぞれ複数の手法を駆使して評価する。その上で2002年7月に全面改正された不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価書が作られる。一般的な住宅に適用されることはまれ。金融機関の担保評価や公的な土地収用、高額物件に使われる。

不動産公正取引協議会【ふどうさんこうせいとりひききょうぎかい】

 不動産の広告ルール(表示規約)と過大な景品付販売の制限(景品規約)に基づいて、不動産業界の指導や研修、広告審査を行っている自主規制団体(略称「不動産公取協」)。不動産広告分野のご意見番的な存在。主な業界団体が加盟しており、全国に9つの不動産公取協がある。一般消費者からの苦情処理も扱う。規約の違反者には是正措置を警告し50万円以下の違約金(警告に従わない場合は500万円以下)を課すことができる。

不動産小口化商品【ふどうさんこぐちかしょうひん】

 オフィスビルなどの不動産を1棟ごとに売買する取引に対して、所有権を共有持ち分権などの小口に分けて販売する商品のこと。1980年代後半に登場した、共有持ち分権の信託方式による不動産共同投資商品が先駆け。信託銀行が管理運営して、賃料から信託報酬や経費を差し引いた残りを配当するしくみ。その後、海外不動産を対象にしたものなど間口が拡大。バブル崩壊で投資家に被害が発生したため、法律による規制が導入された。

不動産コンサルティング【ふどうさんこんさるてぃんぐ】

 一般的な意味としては、不動産に関する依頼者からの相談に対する解決策などを専門的な立場から示すこと。特に法的な資格ではない。ただし財団法人不動産流通近代化センターが認定する「不動産コンサルティング技能登録者」の行う事業としては、別表のような定義がある。また、報酬を得て行う業務の内容は、宅建業法上の業務(代理や媒介など)とは分離独立していること、開発や管理業務の受託を前提としないことなどが求められる。

不動産取得税【ふどうさんしゅとくぜい】

 不動産を取得した人に課税される都道府県税。この場合の「取得」には、購入のほかに、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税。本来は申告納税が原則(自治体により申告期限が異なる)。不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額。標準税率は本則が4%。2012年3月31日までに取得した住宅は3%。住宅の取得には軽減措置がある。

不動産証券化【ふどうさんしょうけんか】

  商業ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保に証券を発行して資金を調達する手法のこと。投資家は賃料収入などの収益に基づいて、利払いや配当などを受ける。不動産に関する債権を証券化するデット(社債など)型と、不動産の所有権を証券化するエクイティ(出資証券・株式など)型の2つのタイプがある。デット型は運用利回り(インカムゲイン)を重視したもの、エクイティ型は売却益(キャピタルゲイン)も期待できる。

不動産担保ローン【ふどうさんたんぽろーん】

 住宅ローンは、通常、自宅用の住宅購入以外には使えない。別荘やセカンドハウス、ゴルフ会員権、リゾートクラブ会員権、あるいは土地だけを購入する時で、かつ提携ローンがない場合には、不動産担保ローンを使う。これはほかの借金の担保に入っていないか、担保余力がある不動産に抵当権を設定することで融資をするもの。したがって購入する不動産以外の不動産を持っていることが必要。また使い道が自由の場合と限定の場合がある。

不動産投資顧問業【ふどうさんとうしこもんぎょう】

 不動産投資を検討している顧客に対して、専門的な立場から的確な助言や調査報告を、報酬を得て行う業務。市場調査・分析、適格診断、運用に関する評価など、アドバイスのみを行う「一般不動産投資顧問業」と、助言に加えて投資一任業務を行う「総合不動産投資顧問業」の2種類に分かれる。国土交通省の不動産投資顧問業登録制度の登録者には、契約締結前後の書面の交付、契約書の作成など、一定のルールが義務づけられている。

不動産特定共同事業法【ふどうさんとくていきょうどうじぎょうほう】

 複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業を「不動産共同投資事業」という。これによって販売される不動産小口化商品を買う投資家を保護するために、1995年4月に施行されたのが「不動産特定共同事業法」。事業者の許可制など各種の規制を設け、投資家への情報開示を義務づけている。数度の改正で規制緩和を実施。最低出資単位の規制は2001年に7月に撤廃された。

プライベートバンキング【ぷらいべーとばんきんぐ】

 金融機関などが、不動産や金融資産の運用、税務相談、事業承継などについて専属の担当者(プライベートバンカー)を通して相談に応じるサービス。預かり資産が1億円以上など、特定の富裕層向け。相談は無料で、金融商品の売買の際に発生する手数料がかかる。個人の資産状況に応じたテーラーメイドのコンサルティングをするのが基本だが、金融機関によって取引制限があったり、系列企業の商品を紹介するなどの制約もある。

古家付土地【ふるやつきとち】

 中古一戸建ての建物は、現在の日本の不動産市場では、築年が10年を超えると経済的価値が急速に下がり、ほとんど土地だけの価値になってしまう。そのため、物理的には建物が十分住める状態でも、物件広告では「中古一戸建て」とは表示されず「古家付土地」あるいは「売地(古家あり)」となる。物理的に住めない場合は「売地(廃屋あり)」。どちらにせよ、すぐに建築したい場合には土地代の他に建物の解体費もかかる点に注意。

プロパティマネジメント【ぷろぱてぃまねじめんと】

 個々の不動産を1つの財産(property)として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のこと。建物や設備のメンテナンス業務を指示するだけでなく、テナント管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなども合わせて行う。「物件運営管理」と訳せば、通常の不動産賃貸管理業務に近いともいえるが、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させるという役割もあり、より重要な立場といえる。

返済額増減方式【へんさいがくぞうげんほうしき】

 主に銀行で採用されている住宅ローンの返済方式の1つ。返済額を増やしたり減らしたりできるタイプ。たとえば当初の返済額を多めに設定し、子供の教育費がかかる時期の返済額を減らし、その後、再び返済額をアップするといった形で、ライフプランに合わせて柔軟に組むことができる。銀行によって「フレックスプラン」「返済額指定機能」「ゆとりプラン」など名称が違う。最初にプランを固定する場合と途中で変更できる場合がある。

返済負担率【へんさいふたんりつ】

 住宅ローンを借りるときの収入基準のひとつで、年収に対する年間返済額の割合。「ローン返済率」ともいう。通常は税込み年収をベースに計算される。たとえば年収600万円で、住宅ローンの年間返済額が120万円の場合、返済負担率は[120万円÷600万円=20%]。都市銀行では借り手の年収の高さに応じて返済負担率の上限を設定しており、最大35~40%以内。一般に税込み年収の25%以内が望ましいとされる。

変動金利【へんどうきんり】

 最初に借り入れたときの金利が返済途中に変化するもの。短期プライムレート(短プラ)や長期プライムレート(長プラ)に連動して設定される各行の長期金利を基に決まるのが一般的。借り入れ中の金利は、年に2回だけ見直されるタイプと、毎月見直されるタイプがある。また、金利が変動しても返済額は5年間据え置かれるタイプ(利息と元金の割合を変えて調整)と、金利変動ごとに返済額も連動して見直されるタイプがある。

ボーナス払い【ぼーなすばらい】

 住宅ローンを、毎月支払い分と年2回のボーナス時加算分に振り分けて支払う返済方法のこと。ボーナス払い併用返済、ボーナス時増額返済などという。ボーナス払い月は、毎月返済額とボーナス時加算額の合計金額になる。ボーナス時加算分は借入金額の2分の1以内。なお、ボーナス時加算分の金額が同じでも、ローンの支払いが始まった月から、最初のボーナス払いまでの据え置き期間によってボーナス時の増額返済額が変わってくる。

保証金【ほしょうきん】

 契約を守ることを担保するために支払うお金を一般に保証金という。契約終了後に無利息で返還されるのが普通。全額返還せず1~3割償却されるケースもある。不動産の世界では、敷金とほぼ同じ意味。貸家の場合、関東方面では敷金、関西方面では保証金という言葉を使う(ビル等の場合は関東でも保証金)。貸家の保証金の相場は家賃の3~10か月分。借地の場合、普通借地権では権利金、定期借地権では保証金の割合が高い。

保留地【ほりゅうち】

 土地区画整理事業の際に、事業費にあてるなど一定の目的のために、換地として定めないで施行者の手元に残す土地のこと。換地処分後に施行者が取得する。事業の施行前より施行後の宅地価額が増加した場合に、その金額の範囲内で保留地を定めることができる。なお、市街地再開発事業で新設した施設や建物のうち、地権者が取得する権利のある床以外の部分を「保留床(ほりゅうしょう)」という。施行者は保留床を分譲したり賃貸することで事業費を賄う。

本体工事費【ほんたいこうじひ】

 ハウスメーカーでは「本体価格」とも呼び、「家そのもの=本体」をつくるために必要な費用を指す。基礎・土台から構造体の工事、内装・外装や設備機器などの材料費・工賃合計を指す。設備にかかわる工事費用には、ここに含まれないものがあるので要注意。屋外1m以上の給排水工事(水道管の引き込みや受水槽の設置)などは除外されることが多い。また、照明器具代や空調工事などは、業者によって算入する場合とそうでない場合がある。

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