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不動産用語集

サービスアパートメント【さーびすあぱーとめんと】

 ホテル並みのフロントサービスがついた超高級賃貸マンション。主に外資系企業の中長期出張をターゲットに都心部で供給されており、家具・家電製品や什器類が付属しているのが一般的。通常は最低1か月単位の定期借家契約を結ぶ。敷金・礼金はなく、宿泊料はホテルより安い。サービス内容は、水道光熱費、リネン交換、クリーニング、ハウスキーピング、朝食サービスなど。フィットネスジム、スパ施設などの附帯施設も利用できる。

サービスルーム【さーびするーむ】

 間取りの表し方に「2LDK+S」といった表現が使われていることがある。 この「S」がサービスルーム。 居室となる場合、建築基準法で有効採光率が決められており、 開口部(窓)の大きさに採光係数を掛けあわせたものが居室床面積の7分の1以上であることが必要となる。 この条件を満たさない場合は居室として認められないため、サービスルームとされる。 部屋の広さとは直接は関係ない。実際には独立した部屋として十分に使えても、 採光がとりにくい。「納戸」表記のこともある。

災害危険区域【さいがいきけんくいき】

 地方自治体が建築基準法(第39条)に基づいて、津波・高潮・洪水などの風水害を受けやすい地域として指定したもので、この区域内では建築の禁止など一定の建築制限を行なえる。急傾斜地崩壊危険区域などが対象になる。なお、「津波」は地震などによる海底の隆起・沈降が原因で発生するもの。「高潮」は台風などによる気圧の急変によって港湾の潮位が異常に高まること。自治体によって津波被害履歴図などを作成・公開している。

財形住宅融資【ざいけいじゅうたくゆうし】

 一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のうち、いずれかの貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上ある人が借りられる公的融資。融資の種類は3つある。事業主=勤務先を通して雇用・能力開発機構から借りる財形転貸融資。共済組合などから公務員が借りる融資。この2つの融資が受けられない民間勤労者や公務員は、住宅金融支援機構から直接借りられる(財形直接融資)。フラット35との併用も可能。

財形貯蓄【ざいけいちょちく】

 会社員が使える給料天引き式の貯蓄のこと。勤労者財産形成貯蓄の略称。勤務先の会社が金融機関と提携して、財形貯蓄の払い込みを代行する。一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の3種類がある。一定の条件を満たすと住宅資金(最高4000万円)、教育資金(最高450万円)の公的融資が受けられる。財形年金と財形住宅は、合計550万円までの元本に対する利子が非課税(郵便貯金や保険料などは385万円まで)。

再建築不可 【さいけんちくふか】

 中古住宅などの既存の建築物のうち、建て替えや増改築のできない不動産については「再建築不可」「建築不可」と表示することが不動産公取協の表示規約で義務づけられている。たとえば、市街化調整区域の土地、接道義務(敷地が、4m以上の道路に幅2m以上接していなければならない)に違反している土地建物、既存不適格建築物など。実際には再建築不可にもかかわらず、その旨を表示していない「おとり広告」を出す業者もいるので注意が必要。

最多価格帯【さいたかかくたい】

 複数の物件が同時に分譲されるケースで、販売価格を100万円きざみで数えたときに一番数の多い価格帯を最多価格帯という。宅地や建売住宅、新築マンションを分譲するときの広告に出す価格は、1区画または1戸当たりの販売価格を表示することになっている。ただ、物件数が10件以上ある場合で、すべての価格を示すことが難しい場合は、最低価格と最高価格、最多価格帯とその物件数を示すよう規定されている(表示規約)。

再売買の予約【さいばいばいのよやく】

 売買した不動産を、もう一度逆方向で売買する予約をすること。予約をした売主は、買主に対して再売買の意思表示をすれば買主の承諾の有無にかかわらず売買を成立させる予約完結権を持つ。買戻し特約と似ているが、再売買時の金額や期間などの規定はなく、当事者同士の話し合いで決められる。ただ、買戻し特約のように所有権移転の付記登記はできないため、将来の所有権移転請求権の保全を理由とした仮登記を行う必要がある。

再販物件【さいはんぶっけん】

 過去に一度分譲されたものの、販売不振など何らかの営業政策上の理由から販売を停止。その後、価格や仕様の見直しをしたうえで再び販売をする物件のこと。当初の売主から、別の不動産会社などが買い取って再販するのが一般的。「クリアランス物件」「新古マンション」ともいう。新築後数年以上たっている場合もあるが、一度でも入居者がいた中古とは区別される。新築でも中古でもないため、物件によって融資が付きにくいことも。

先取特権【さきどりとっけん】

 ある債権者が、債務者の財産から、ほかの債権者に先だって優先的に弁済を受けられる権利。民法で定められた法定担保物権の1つ。たとえば、多数の債権者がいて、債務者のすべての財産を換金処分して債権額に応じて分配されるような場合に、先取特権を持っているものは一般債権者に分配される前に弁済を受けることが認められている。ただし、不動産の先取り特権は、登記しておかなければほかの債権者に対して優先権を主張できない。

差押え【さしおさえ】

 国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続き(将来の強制執行の保全)のこと。対象物が不動産の場合は登記簿に記載され、処分禁止の効力が発生する。裁判所の確定判決など、本差押えができる条件が満たされていない場合に、暫定的に押さえておくのが仮差押え。債権者の申し立てと一定の予納金を納めることで実行に移される。

査定価格【さていかかく】

 仲介会社が、売却依頼を受けた不動産の価格を簡易評価することを査定といい、おおむね3か月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出す。売主に価格をアドバイスするときには根拠を示すことが宅建業法で義務づけられており、その根拠として不動産流通近代化センターの「価格査定マニュアル」などが使われる。周辺の類似事例と該当物件を比較して、その時の相場を加味して決める。不動産鑑定士による正式な鑑定評価とは違う。

更地【さらち】

 建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている(抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になる)。実際の不動産市場では、更地状態の売地は少ない。なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地(たてつけち)」という。

CHS【しーえいちえす】

 「Century Housing System(センチュリー・ハウジング・システム)」の頭文字を取ったもので、100年長持ちする住宅を目指したシステム。旧建設省(現国土交通省)が「住機能高度化推進プロジェクト」の一環として開発したもので、物理的・機能的に耐久性の高い住宅を供給するための、設計・生産・維持管理にわたるトータルな考え方に基づいている。(財)ベターリビングが認定している。戸建てとマンションがあり、個別認定とシステム認定がある。

仕上げ表【しあげひょう】

 内装・外装の仕上げをそれぞれ表にまとめたもの。外壁・屋根などの外装(外部仕上げ)については立面図や矩計図などで代用されることもある。内装については、室名を縦軸に、床・壁・天井などの項目を横軸にした「内部仕上げ表」を作る。各部の下地、仕上げ材料、塗装などの仕上げ方法の指示を記入するほか、幅木、回り縁などの造作や付帯設備を書き入れることもある。フラット35の設計検査に必要な書類のひとつ。

時価【じか】

 文字どおりの意味は、その時々の旬の市場価格を表す。不動産の世界でも、明らかな定義はない。ただ、税務上は「時価」を基に課税するのが原則になっている。この場合の時価は、不動産取得税や登録免許税、相続税などの場合は固定資産税評価額。譲渡所得税の場合には実際の市場における「正常価格」と解釈されている。正常価格は必ずしも実勢相場とは一致せず、不動産鑑定士などが公示地価を参考に適正と判断した価格。

敷金【しききん】

 賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1~3か月分。契約が終了した時、滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。部屋の改装費用を差し引いて返還する家主もいるが、常識的な使い方で経年変化した分の改装費まで借り手が負担する義務はない。

自己資金【じこしきん】

 不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、自分で用意することを自己資金という。そのほかの資金調達の手段は、金融機関からの借入金や不動産証券化などの場合の出資金がある。自己資金には、購入代金として使う頭金の他に、税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、保険料などの諸費用が含まれる。自己資金が多いほど借金の返済リスクも減るので、自己資金の割合をどうするかが資金計画を立てる時のポイントになる。

地盤改良【じばんかいりょう】

 軟弱地盤の支持力を増したり、沈下を抑えるために、セメント系の固化剤と土を混合・かくはんして固めることによって地盤自体の強度を高めること。代表的な手法には、建物の下部全面にわたって深さ1~2mまでの土を固める「表層改良工法」と、2~8m程度の深さまで円筒型に固めたものを数カ所入れる「柱状改良工法(深層かくはん混合工法・ソイルセメントコラム工法)」の2つがある。後者は超軟弱地盤のケースに採用される。

借地権【しゃくちけん】

 建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。

借地借家法【しゃくちしゃっかほう】

 借地や借家の権利関係、契約に関して定めた法律のこと。もともとは大正10(1921)年に借地法、借家法が独立した形で制定された。いずれも借り手側の保護に重点が置かれていた。特に正当事由制度によって過度に借り手が守られ、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化。平成3(1991)年に借地法・借家法が廃止、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生した。

収益還元法【しゅうえきかんげんほう】

 欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつ。不動産の運用によって得られると期待される収益=賃料を基に価格を評価する方法。日本でも1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示された。年間の賃料(厳密には賃料から諸経費を控除した純収益)を還元利回りで割ることで収益価格を出す。還元利回りは、物件の種類や条件によって変わる。一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安。

終身建物賃貸借【しゅうしんたてものちんたいしゃく】

 建物の賃貸借をするときに「借り主の死亡のときまで存続し、かつ、借り主が死亡したときに終了する」旨の特約をつける契約のこと。または、この契約を結ぶことができる事業のこと。住宅のバリアフリー化や前払い家賃の保全措置を講じるなど、一定の条件をクリアして都道府県知事の認可を得る必要がある。高齢者居住法で設けられた制度。賃料の支払い方は、毎月払い、月払いと一部前払い併用、全額一括前払いの3パターン。

住生活基本法【じゅうせいかつきほんほう】

 日本の住宅政策の骨格を定めた法律。2006年6月8日に施行された。政府の住宅建設計画に基づいて、公的機関が主導する新築住宅の量的な供給を中心とした従来の枠組みを大きく転換し、市場メカニズムを活用しながら、ストック重視と住環境の向上など住生活全般の安定を図ることが基本的な理念。法律の規定に基づいて国や地方公共団体が具体的な目標や施策を掲げた住生活基本計画を作成し、実行することを定めている。

修繕積立基金【しゅうぜんつみたてききん】

 長期修繕計画に応じた適切な修繕積立金を割り出すと、標準的な70平方メートル程度のマンションで1戸当たり5000円~6000円以上になる。毎月定期的に支払う費用を抑えるために、修繕積立金を管理費の1~2割程度に設定しているケースも多いが、積立金額が少ないと計画修繕が上手く行かない。そこで積立金額を補うために、マンションを購入する時に一括で支払うのが「修繕積立基金」。20~30万円程度のまとまった金額になるのが一般的。

修繕特約【しゅうぜんとくやく】

 賃貸借契約の中に付帯的に盛り込まれることがある特約の一つ。入居中に生じた損耗や故障などについて、一定の範囲内の修繕を借主の負担にすることを定めたもの。本来、貸主の負担で修繕するべき経年変化や自然損耗についても特約に盛り込んでいる場合があるので注意が必要。一般に、畳表や襖の張り替えなどの小修繕までが借主の負担、壁紙やカーペットの張り替え・設備機器の交換などの借主に過失のない場合の大修繕は貸主の負担。

住宅瑕疵担保責任保険【じゅうたくかしたんぽせきにんほけん】

 住宅瑕疵担保履行法に基づいて義務づけられた資力確保措置のひとつで、国土交通大臣の指定する保険法人と新築住宅の施行者や売主との間で締結される住宅専門の保険。住宅の瑕疵が判明して補修等を行ったときに保険金が支払われる。保険料は事業者負担。戸建て住宅で1件6~9万円。工事中に検査があるため、着工前に申し込む必要がある。事業者が倒産して補修できない場合は、発注者や買主が保険法人に費用を直接請求できる。

住宅瑕疵担保履行法【じゅうたくかしたんぽりこうほう】

 品確法で定めた住宅の基本構造部に関する10年間の瑕疵担保責任(10年保証制度)を確実に履行させるために、新築住宅の請負人や売主(事業者)に、保険への加入や保証金の供託などの資力確保措置を取ることを義務づけた法律。2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅から適用。事業者が倒産して資力がない場合でも、保険金や保証金によって補修や賠償を行うことで、発注者や買主(宅建業者を除く)は保護される。

住宅金融支援機構【じゅうたくきんゆうしえんきこう】

 特殊法人改革に伴い、旧・住宅金融公庫が廃止され、その業務を引き継ぐ形で2007年4月に誕生した独立行政法人。公庫のような一般消費者向けの直接融資を行わず、民間金融機関と提携して住宅ローン債権の証券化をサポートすることで、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」などを提供する「証券化支援業務」を中核事業とする。他に、審査・管理回収業務、住宅融資保険業務、住宅に関わる情報提供業務などを行う。

住宅資金特別控除の特例【じゅうたくしきんとくべつこうじょのとくれい】

 65歳以上の親から20歳以上の子への贈与について、2500万円までは贈与税をかけずに相続時に一括精算する「相続時精算課税制度」に適用される特例措置のひとつ。2009年12月末までに、住宅取得やリフォームに充てる資金を贈与する場合に、非課税枠が通常より1000万円増えて、3500万円まで拡大するという特例。また、親の年齢制限はないため、65歳未満の親からの贈与にも適用される。

住宅取得資金贈与の特例【じゅうたくしゅとくしきんぞうよのとくれい】

 住宅を購入するための資金として実の父母や祖父母から援助を受けた場合に、贈与税を軽減する制度のこと。住宅取得資金のうち1500万円までの部分について「5分5乗方式」という方法で税額を計算することで、通常の贈与税より安くなる。この特例を受けた翌年から4年間に贈与を受けた分については、通常の贈与税よりも高い税額になることに注意。2005年末で特例の適用期限が過ぎたため、廃止された。

住宅性能保証制度【じゅうたくせいのうほしょうせいど】

 住宅の基本性能を長期間保証する制度。施工会社や売主の不動産会社などが倒産した場合でも、保険金で修繕費用が賄われる。新築住宅の基本構造部の10年保証として、(財)住宅保証機構や民間の指定住宅性能評価機関などが採用。各機関の施工基準にしたがって性能評価と現場検査を受けた住宅に保証書が発行される。施工業者は各機関への事前登録が必要。住宅性能保証制度が適用されると、ローンの金利優遇が受けられることも。

住宅販売会社【じゅうたくはんばいがいしゃ】

 デベロッパーなどの売主から新築住宅の販売業務を受託し、販売代理としてユーザーに営業活動をする会社のこと。「○○住宅販売」「○○不動産販売」といった社名が多い。会社としては販売代理だけでなく仲介業務も兼ねており、取引を媒介する場合には仲介会社としての顔になる。また、住販会社が自ら中古住宅を購入して、リフォーム後に転売する業務を行っているケースもある。不動産の売買一般にかかわる業者ともいえる。

住宅ローン【じゅうたくろーん】

 住宅を購入・建設する資金として利用できるローン。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大別すると、民間融資と公的融資の2種類。民間融資を扱う金融機関は、銀行、信用金庫、労働金庫、信用組合、ノンバンク、モーゲージバンクなどで、フラット35と各機関独自の融資がある。公的融資は、財形住宅融資と自治体融資のみ。その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。

住宅ローン控除【じゅうたくろーんこうじょ】

 マイホームの取得や改修で住宅ローンを利用した場合に、ローン残高に応じて一定の所得税・住民税を控除する制度(別表参照)。控除可能額は居住した年によって変わる。2009~10年に居住した場合が最大500万円(長期優良住宅は09~11年居住で600万円)。実際に控除される金額は支払っている所得税額が上限。控除期間は10年間。正式名称は「住宅借入金等特別控除」。「住宅ローン減税」ともいわれる。

収入合算【しゅうにゅうがっさん】

 住宅ローンを申し込む際、所定の収入基準をクリアできない場合に同居予定者の収入を合計して計算できるしくみのこと。金融機関によって収入合算できる人の条件は異なる。たとえばフラット35では、次の要件を満たす同居予定者なら年収の全額まで合算することができる。a)申込本人の配偶者や父母・子供などの直径親族、婚約者、内縁関係の人、いずれか1名。b)連帯債務者になること。c)借入申込時の年齢が70歳未満。

10年保証制度【じゅうねんほしょうせいど】

 品確法に基づいて導入された制度で、基礎や柱・梁、壁、屋根などの住宅の骨組にかかわる基本構造部分と、雨漏りを防止する部分に不具合が生じた場合に、売主や施工会社が引き渡してから最低10年間は無償で修理することを義務づけたもの。この期間を特約で20年間に延長することもできる。正式には「新築住宅の瑕疵担保責任の特例」という。ハウスメーカーや不動産会社等が行うアフターサービスとしての長期保証との違いに注意。

収納率【しゅうのうりつ】

 住宅の総床面積に対する収納部分の面積の比率。収納率の計算対象に入れるのは、押入やクロゼットのように高さが180cm程度以上あるスペースで、つり戸棚・下足入れ・キッチンキャビネットなど高さの限られた部分的なスペースは含めないのが一般的。数値を比較する際は、計算の基準を統一する必要がある。収納率の目安は、一戸建ての場合で15%程度、面積の限られるマンションでも最低8%以上が望ましいといわれる。

重要事項説明【じゅうようじこうせつめい】

 不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。

出精値引き【しゅっせいねびき】

 工事費の明細に時として使われる項目。普通、工事費を決めるには施主の希望や予算を聞き、工事や仕様に関する話し合いを行う。費目ごとの値引きなども検討し、最終的に双方納得した金額になる。ところが工事の段階で100万円で請けたのに115万円かかったときなどに「出精値引き15万円」という言い方をする。一般的には「頑張って値引きしました」といったニュアンス。これ以上値引きできないなど「抑え」の意味もある。

取得時効【しゅとくじこう】

 他人の所有しているものを自ら所有者のように占有して一定期間たった場合に、所有権の取得を認める制度。何の争いもなく公然と所有する意思を持って支配していれば、最初から自分のものだと信じている「善意無過失」の場合は10年、他人のものだと知っている場合でも20年で取得時効が完成する。占有開始後に第三者に賃貸しても占有は継続する。裁判上の明け渡し請求や、差押えなどの時効の中断事由がない限り、時効は成立する。

竣工検査【しゅんこうけんさ】

 工事がほぼ終了したとき、その施工状態をチェックするために行われる検査。まず施工会社や設計者・監理者などの工事責任者が行い、その後に施主が立ち会って検査を行うのが一般的。後者を「施主検査」と呼ぶことも。この時点で不具合が発見された場合は手直しを行い、その仕上がりを確認、清掃などが完了してから建物を施工者から施主に引き渡す。これとは別に、自治体の建築主事などが建築基準法に基づいて行うのが「完了検査」。

使用貸借【しようたいしゃく】

 賃料を支払わずに無償で借りて使用すること、またはその契約のこと。使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」または「使用権」という。通常は、親兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、借り主を保護する借地借家法は適用されない。契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなければならない。契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できる。

譲渡所得【じょうとしょとく】

 資産を譲渡した時に得られた利益のこと。不動産などの売却(譲渡)価格そのものではなく、そこから一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」という。もし経費を引くとマイナスになる時は「譲渡損失」。譲渡所得には取得後の期間による長短の区分があり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になる。譲渡所得から特別控除を除いた部分に課税される。

譲渡担保【じょうとたんぽ】

 債権の担保のために、債務者が持っている財産の所有権をひとまず債権者に移転しておくこと。定められた時期までに債務を完済すれば、元の所有者である債務者に再び所有権が戻る。機械や設備などの動産についてよく利用されてきた。不動産も対象になる。債権者にとっては、抵当権の実行のような複雑な手続きがいらず、確実な担保となる。業者が売主の割賦販売や提携ローン付き販売では、対象物件を譲渡担保にすることは禁止。

所有権移転登記【しょゆうけんいてんとうき】

 土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記。所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出する。添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書など。相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要。土地売買による所有権移転登記の登録免許税は「固定資産税評価額×1%」(07年度まで)。特定のマイホームの場合は税率が0.3%に軽減される(08年度まで)。

所有権保存登記【しょゆうけんほぞんとうき】

 住宅を新築した場合などに、登記簿に建物の所有権を初めて登記すること。所有権保存登記の前提として、建物の位置・形状・構造などを表示する登記をして登記簿の表題部を作る。次いで所有権保存登記の申請をすると、登記簿の甲区に所有者として登記される。所有権保存登記をすると登録免許税がかかる。税額は「固定資産税評価額×0.4%」。特定のマイホームを取得した場合は税率が0.15%に軽減される(2008年度まで)。

所有権留保【しょゆうけんりゅうほ】

 不動産の割賦販売で、物件を引き渡した後も未払い分の債権を担保するために、購入者に所有権を移転(登記)せずに売主の手元にとどめておくこと。業者が債務保証をして提携ローン方式で販売するケースでも行われることがある。宅建業法では、業者が売主の場合に、所有権留保をすることを禁止している。ただし、引き渡し後に業者が受け取った金額が代金の3分の1以内の場合や、買主が保証人を立てる見込みがない場合は例外。

新規賃料【しんきちんりょう】

 借り手を新しく募集する際に設定する賃料のこと。新築の賃貸住宅をオープンした場合の契約賃料だけでなく、すでに賃貸経営を始めている場合で入居者が退去した時に再募集をかけるケースも新規賃料になる。不動産鑑定理論では、いわゆる礼金や権利金、保証金の運用益なども含まれる。賃料相場などの統計データは、新規賃料を集計したものが使われる。賃貸経営オーナーにとって、初期設定賃料と収支計画を検討するための重要な指標になる。

スキップフロア【すきっぷふろあ】

(1)半階ずつずらして配置されたフロアのこと。(2)マンションの場合、共用廊下の形式の一つ。エレベーター(EV)の停止階と通過する階(スキップ階)があり、停止しない階の住戸に行くには一旦上下の階でEVを降りて、階段で自分の階に上がり下がりする。スキップ階の住戸は階段を上下する手間はあるが、開放廊下がなく、両面バルコニーが可能になるので通風・採光、プライバシーの面で利点がある。EVの効率も良い。

スケルトン賃貸【すけるとんちんたい】

 マンションのような集合住宅の建物を、スケルトン(骨組)とインフィル(内装等)に分けて、スケルトン部分だけを賃貸する方式のこと。インフィルは、スケルトンの賃借人が自らの負担で造って所有する。転貸も可能。事業者が入居者に対して直接スケルトンを賃貸するケースと、公団・公社などの公的主体が民間事業者にスケルトン賃貸をして、民間事業者がインフィルを造って転貸するケース(スケルトン賃貸住宅制度)がある。

スケルトン分譲【すけるとんぶんじょう】

 マンションなどを、骨組みのコンクリートが露出したスケルトンの状態で分譲すること。購入者がインフィル(内装仕様)を造って住むか、または第三者に転貸することもできる。現状では、建築基準法などの規制や登記・融資の問題があるために、完全にスケルトンとインフィルの建設を区分して分譲することはむずかしい。購入予定者がインフィルの設計段階から参加する「オーダーメイド方式」の分譲マンションが、これに近い。

ステップ返済【すてっぷへんさい】

 初めの返済額を抑えて、段階的に返済額を上げていく返済方式。元もとは、当初5年間の返済額を軽くして6年目以降にアップする形で住宅金融公庫が導入。一時期「ゆとり返済」という名前で6年目に急激に返済額が上がるしくみに替えたが、時流に合わず廃止された。現在は、返済額の上がるステップ数、金額などを選べる新しい形のステップ返済を扱っている民間金融機関がある。確実に収入アップが見込める人向き。

生活空間加算【せいかつくうかんかさん】

 旧・住宅金融公庫の融資額割増制度の1つ。床面積や地域によって異なり、最大1000万円まで増額された。適用金利は基本融資額と同じ。1998年10月の「住宅金融公庫の融資に関し緊急に講ずべき対策について」と、同11月に閣議決定された「緊急経済対策」などに基づいて99年から導入された。当初、1年間の時限措置だったが、99年11月の経済新生対策などにより2000年末まで延長。

正当事由【せいとうじゆう】

 普通借地権契約や従来型の借家契約で、借り手が契約更新を求めた場合に、貸主側に正当事由がなければ更新を拒否できず、明け渡しを求められない。この正当事由とは、貸主側が自分で使用する必要性があり、なおかつ借り手・貸主双方の利害得失を比較考慮して、貸主に相当の事情があると認められる場合のこと。立退料の支払いも正当事由を補完する。定期借地権、定期借家契約には正当事由制度は適用されない。

成約価格【せいやくかかく】

 新築と中古を問わず、取引が成立して売買契約書に記載される金額のこと。新築の販売価格や中古の売出価格とは必ずしも一致しないことが多い。不動産の相場を調べるときには、実際にいくらで取引されているかを示した成約価格が重要。これが取引事例になる。現在の日本では、プライバシーの問題等を理由に成約価格の情報があまりオープンになっていないため、適正な価格相場がどの水準にあるのか判断しにくい。

設計委託契約【せっけいいたくけいやく】

 建物の設計を建築士に依頼するために結ぶ契約。委託する仕事の中に設計と施工監理を含む場合と、設計契約、監理契約を別々に結ぶ場合とがある。設計料は契約時、設計完了時、竣工時など、数回に分けて支払う。金額は施工監理を含めて工事費の10~20%が一般的。施工監理を別の相手に依頼する場合は、設計料の30%程度が目安となる。ハウスメーカーなどに施工と併せて依頼する場合は、設計の契約は省略されることが多い。

絶対高さ制限【ぜったいたかさせいげん】

 第1種および第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限がない代わりに建築物の絶対的な高さの制限がある。数値は10mまたは12mで、各地域の都市計画によって決められる。高さの限度が10mの地域では、一定以上の敷地面積があり、かつその敷地内に空地を有するなど、低層住宅地の環境を害する恐れがないと認められれば12mまでの緩和もある。一方、限度12mの地域では日影規制が強化されるなど総合的に運用される。

ゼネコン【ぜねこん】

 総合工事業者、または総合建設請負業者を意味するゼネラル・コントラクター(general contractor)の略。建築一式を請け負う業者のことで、特定分野の専門工事をする建築業者=コンストラクター(constructor)とは違う。土木、道路舗装、建築など、あらゆる建設工事をカバーする売上高上位数社がスーパーゼネコン。住宅関連では、大小のマンションや大規模開発を手がけ、売主を兼ねることもある。

ソーラー住宅【そーらーじゅうたく】

 広義には、太陽熱や太陽光を活用したエネルギーを使う電気設備や冷暖房機器、給湯器などを組み込んだ住宅のこと。狭義には、財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)が認定した住宅を指す。大きく分けると、太陽熱給湯器や太陽光発電システムなどの機器を用いたアクティブソーラーと、特別な機器を使わずに建築設計上の工夫で太陽熱を蓄熱材などにためて、その輻射熱を暖房等に生かすパッシブソーラーがある。

造作買取請求権【ぞうさくかいとりせいきゅうけん】

 賃貸借契約が終わった時に、借家人が家主に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせることができる権利のこと。借家人が家主の合意を得て建物に対して付加した造作か、入居した時に家主から買い受けた造作が対象。商業ビルのテナントで内部を改装したものは、造作買取請求の対象になるかどうか議論が分かれる。契約時にその扱いを十分確認することが重要。なお、新借地借家法では当事者の特約で造作買取請求権を排除できる。

相続登記【そうぞくとうき】

 相続が発生して、亡くなった人(被相続人)が所有している不動産を相続した場合に所有権移転登記をすること。手続きには、被相続人の戸籍謄本や遺言書など相続人を特定するための書類、遺産分割協議書など遺産の分配を証明するものが必要。相続登記には期限がなく、申請する義務もないが、速やかに登記を実行しておいたほうが賢明。登録免許税は相続税評価額の0.2%(2006年度末まで。本則の税率は0.4%)。

贈与税【ぞうよぜい】

 年間110万円を超える現金や不動産などの財産を、個人から無償でもらった時に課税される国税。この個人の中には、他人に限らず親子や夫婦間の贈与も含む。税額は、1年間にもらった財産を合計した価額から110万円の基礎控除を差し引いた課税価格に対して、超過累進税率(別表)を掛けて計算する。不動産の価格は相続税評価額。マイホームにかかわる贈与については「相続時精算課税制度」や「配偶者控除の特例」がある。

底地【そこち】

 借地権がついた宅地の所有権のこと。更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれる。底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当する。また、相続税評価額も借地権割合を控除した価額になる。大都市圏の都心に近いほど評価は低い。

第1種住居地域【だいいっしゅじゅうきょちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつ。大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。また、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。

第1種中高層住居専用地域【だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつ。中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内ならOK。大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。

第1種低層住居専用地域【だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつで、2~3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

耐久性【たいきゅうせい】

 ある材料が外部からの物理的・化学的な影響に対して、どれだけ長く抵抗できるかを示す性能のこと。「durability」、長持ちする力。建築物では柱や梁、壁などの基本構造部分の耐久性と、設備配管などの耐久性が異なる。材料の選定や設計のしかた、維持管理の善し悪しなどでも耐久性が変わってくる。品確法の住宅性能表示制度では、耐久性に相当する項目として「劣化の軽減に関すること」で「劣化対策等級」を定めている。

耐震改修促進税制【たいしんかいしゅうそくしんぜいせい】

 1981年5月31日以前に着工された住宅を、現在の新耐震基準に適合するようにリフォームした場合に、かかった費用の10%(上限20万円)を所得税から税額控除するという制度。06年度税制改正で創設された。自治体の住宅耐震改修促進計画など、一定の対象区域内にある住宅で、2013年末までに工事する場合に適用される。また、固定資産税についても工事時期に応じて1~3年間、税額が半分になる。

耐震改修促進法【たいしんかいしゅうそくしんほう】

 1981年の新耐震設計法の導入以前に作られた建築物のうち、不特定多数が利用する特定建築物(3階建て以上、床面積1000平方メートル以上の特定の用途の建物)などの所有者に対して、耐震診断をしたうえで必要な耐震補強をする努力義務を課した法律。95年12月25日施行。そのほかの建築物は、耐震改修計画が同法に適合しているかどうかの認定を受けると、耐震改修に関する一定の規制緩和や公的融資の優遇などを受けられる。

耐震構造【たいしんこうぞう】

 地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造。1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルにしている。壁にヒビが入ったり、建物内の設備や備品などの損傷を防ぐレベルまではカバーされていない。高層ビルでは上の階にいくほど揺れが大きくなる。地震力に耐える「耐震」に対して、地震力を低減させるのが「免震」や「制震」。

第2種住居地域【だいにしゅじゅうきょちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつ。住居系の地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。階数や床面積の制限はない。カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられる。作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。

第2種中高層住居専用地域【だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつ。主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大している。また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能。パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられる。

第2種低層住居専用地域【だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき】

 都市計画法で決められた用途地域のひとつ。主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。具体的には2階以下で床面積が150平方メートル以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各種サービス業を営む店舗。パン・豆腐など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平方メートル以内。

代理【だいり】

 不動産会社と取引するときの取引態様の1つ。売主や貸主に代わって取引の交渉を行う会社(エージェント)。買主や借主との契約も行う。新規分譲の営業活動を含めて行う場合は販売代理という。販売代理の不動産会社を通して購入する場合、買主は売買代金以外の手数料を支払わないで済むのが普通。ただ、宅建業法上は販売代理の会社が買主から手数料を取ることを禁止してはいないため、まれに手数料を請求されるケースもある。

宅地造成【たくちぞうせい】

 農地・山林・原野・沼沢地などを宅地にするために、土地の形や性質を変えること。傾斜地の宅地造成にともなう崖崩れや土砂の流出によって災害が発生することを防ぐために宅地造成等規制法(1961年11月制定)が設けられ、地盤の安全性確保、擁壁や排水施設の設置などの技術基準がある。規制区域内の一定の宅地造成工事(別表)は都道府県知事の許可が必要。自治体によっては地域の実状に合った開発指導要綱を定めている。

宅地建物取引業法【たくちたてものとりひきぎょうほう】

 いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律。1952年制定。「宅建業法」と略す。宅建業者=不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金、業務などについて定め、宅建業者に誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、取引態様(売主・媒介・代理)の明示、重要事項説明の義務などを課している。88年に専属専任媒介契約とレインズの創設、95年に免許の有効期限延長などの改正(97年施行)があった。

宅建業免許番号【たっけんぎょうめんきょばんごう】

 不動産会社は、事務所の見やすい場所に免許事項を記載した標識を掲示することが法律義務。この標識の最初に「国土交通大臣免許(1)○○号」「東京都知事免許(9)××号」と出ているのが免許番号。複数の都道府県にまたがって事務所がある場合が国土交通大臣免許、1つの都道府県内にある場合が都道府県知事免許。カッコ内の数字は免許の更新回数を示す。更新は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔。

建売住宅【たてうりじゅうたく】

 新規分譲の一戸建てのこと。住宅を建ててから売る、または建物付きで売ることから「建売」という。建売住宅といっても、実際に建物が完成してから売るケースよりも、青田売りのケースのほうが多い。販売時点ではまだ基礎もできていないことも珍しくなく、「建て売り」というより「売り建て」といったほうが現実に近い。ただ「売建住宅」というのは、一般に「建築条件付き土地分譲」をさしており、建売住宅とは法律上もまったくの別物。

建物買取請求権【たてものかいとりせいきゅうけん】

 借地に建物を建てて住んでいる借地人が、借地契約の期限が来て土地を明け渡さなければならなくなった時に、地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利のこと。建物買取請求権があるのは、双方の合意解除の場合、借地人に更新の意思がない場合、地主に正当事由があって更新拒絶や解約申し入れをした場合など。借地人の地代不払いや重要な契約違反などによって解除される場合は、地主は買取に応じなくても構わない。

短期賃借権【たんきちんしゃくけん】

 入居している賃貸住宅が競売にかけられて、落札した新しい所有者から立ち退きを迫られた場合、3年以内(土地は5年)の短期賃貸借契約なら、前の所有者との契約が保護され、契約期間中は居住できる権利。2004年4月に民法の一部改正により廃止された。もともとは、善意の賃借人を保護するのが目的だったが、競売にかかった賃貸物件に居座って法外な立ち退き料を請求する「占有屋」を排除するために保護制度がなくなった。

短期賃貸借契約【たんきちんたいしゃくけいやく】

 金融機関などが担保物件として抵当権を設定した不動産を借りるときに行う3年以内(家屋の場合。土地は5年以内)の賃貸借契約。その不動産が競売で落札され明け渡しを求められると、通常は落札者に所有権が移転してから6か月の猶予期間中に立ち退かなければならないが、短期賃貸借の場合は契約期間内は住み続けられる。これを「短期賃貸借の保護制度」(民法)というが、2004年4月に廃止された。

地上権【ちじょうけん】

 借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。

地耐力【ちたいりょく】

 地盤がどの程度の荷重に耐えられるか、また、地盤の沈下に対して抵抗力がどのくらいあるかを示す指標。前者の荷重を支える力だけを示すのが「支持力」。専門的には「長期許容応力度」という。沈下抑制を含む場合には、地盤の上にたつ建物の種類や形状、地下水位、地中の土質などによって変わってくるため、総合的な判断が必要。建物を建築する場合は、地耐力に応じた基礎構造を採用することが建築基準法で義務づけられている。

地目【ちもく】

 登記簿に載っている土地の種類のこと。主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されている。住宅を建てる場合、宅地であれば問題ないが、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。農業委員会から農地転用の許可を受ける必要がある。市街化調整区域農地の転用は極めて困難。登記簿と実際の利用状況が異なることもある。その場合は「地目/山林(現況宅地)」という表示になる。

仲介【ちゅうかい】

 不動産取引の当事者、つまり売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。取引態様の1つで、媒介ともいう。いわゆるブローカーと同じ。仲介をする不動産会社を仲介会社という。売主と買主の間に立つ仲介会社は、必ずしも1社とは限らず、複数の会社が介在することも珍しくない。取引が成立した場合は、仲介会社に仲介手数料を支払う。売買の場合は、最大で価格の3%プラス6万円。賃貸借の場合は賃料の1か月分。

仲介会社【ちゅうかいがいしゃ】

 不動産の取引を仲介(または媒介)する会社のこと。売買仲介と賃貸仲介がある。明確に分けられないが、どちらかを営業の中心を置いているのが普通。売買仲介会社は、中古マンション、一戸建て、土地の売買に当たって、売主と買主の間で取引の仲立ちをする。賃貸仲介会社は、アパートや賃貸住宅の家主と賃貸入居者の仲介をする。取引が成立した時に、成功報酬として取引の当事者双方から仲介手数料を得る。

仲介手数料【ちゅうかいてすうりょう】

 仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかる。そのほかの取引の報酬額は別表の通り。

中間検査【ちゅうかんけんさ】

 建築物の工事途中に、その構造や施工の状況が建築基準法とその関連規定に適合しているかどうかをチェックする検査。1999年5月の建築基準法改正によって導入された。どの建築物のどの工程で行うかは、各特定行政庁(都道府県や市など)それぞれの判断で、区域や期間、建築物の構造、用途、規模を限って指定する。指定された建築物は建築主事または指定確認検査機関の中間検査を受けなければ工事を続けられない。

中間省略登記【ちゅうかんしょうりゃくとうき】

 AからBへ、BからCへと順番に不動産が売買された時に、AからBへの所有権移転登記を省略して、AからCへ直接登記すること。登録免許税を節約するための手法だが、売買の実態と、登記簿上の所有権の名義の移転が一致しない。05年3月の改正不動産登記法の施行によって、権利証に代わる登記識別記号の導入、登記原因証明書の提出など、手続きが変わったために、中間省略登記は適法ではないという見方も出ている。

長期プライムレート【ちょうきぷらいむれーと】

 銀行がもっとも優良な企業向けに融資する際の「最優遇貸出金利」のことを「プライムレート」という。そのうち、1年を超える長期資金の金利が「長期プライムレート」。省略して「長プラ」。みずほコーポレート銀行が新規発行する5年物の利付金融債の表面利率に0.9%上乗せしたものが長プラの水準になる。長プラの動きは住宅ローン金利にも影響する。都市銀行の変動金利は、以前は長プラに連動していたが、現在は新短期プライムレートに連動して決まる。

長期優良住宅【ちょうきゆうりょうじゅうたく】

 長期に渡って良好な状態で使用されることを目指し、そのためのハード・ソフト両面の措置が講じられた質の高い住宅。いわゆる「200年住宅」の考え方を受け継いで住宅政策に位置づけられた。長期優良住宅普及促進法に基づいた認定基準をクリアすると、税制の優遇措置などの支援を受けられる。住み始めた後も、計画的なメンテナンスを行い、定期的な点検や補修の記録を残した「住宅履歴書」を作成して保存する必要がある。

長期優良住宅普及促進法【ちょうきゆうりょうじゅうたくふきゅうそくしんほう】

 住生活の向上や環境負荷の低減のために、質が高い長寿命の「長期優良住宅」の普及を目指した法律。中古住宅の流通促進を図るのも目的の1つ。「200年住宅法」とも呼ばれる。財政や金融上の措置、情報提供、技術開発に関して、国・自治体・事業者の努力義務を定めるとともに、一定の基準に合った住宅の建築と維持保全の計画(長期優良住宅建築等計画)を認定する制度を創設した。2008年12月公布、09年6月4日施行。

積立式割賦販売【つみたてしきかっぷはんばい】

 割賦販売の一種。土地は持っているが建築資金が足りない場合などに利用するケースが多い。建築会社や住宅販売会社が、購入希望者に事前に一定の金額を積み立ててもらい、予定の金額(通常は建築資金の3分の1程度)になったときに建物を引き渡し、建築代金から積立金を控除した金額を月賦で返済する方式。業者の信用度が重要なので、積立式宅地建物販売業法で業者の許可制や積立金の保全措置などについて規制がもうけられている。

定期借地権【ていきしゃくちけん】

 契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできない。借地借家法では次の3つの種類が規定されている。契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上50年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。

定期借地権住宅【ていきしゃくちけんじゅうたく】

 定期借地権付きの建売住宅と、定期借地権の土地を建築条件付で分譲して注文建築で新築一戸建てを建てる場合がある。契約内容は、契約期間50年前後の一般定期借地権がほとんど。地代は2万~4万円台が中心。一時金を含めた総額は、所有権分譲の場合の4~5割程度低め。一時金は保証金のタイプが中心で、数百万円から2000万円程度が多い。所有権分譲に比べて、同じレベルの価格帯なら建物のグレードは高めになっている。

定期借家権【ていきしゃっかけん】

 契約更新のない定期建物賃貸借権のこと。契約期間の上限はない。定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められている。契約を結ぶ際に、家主は、借家人に対して公正証書などの書面を公布して「更新がなく期間満了により終了する」ことを説明する義務がある。また、契約終了の1年前から6か月前までの期間に契約終了の通知をする必要がある。

定期借家法【ていきしゃっかほう】

  「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の通称。全5条の簡単な法律で、いわゆる定期借家権(定期建物賃貸借制度)を設け、併せて国や自治体が良質な賃貸住宅の供給を促進するために必要な措置を取ること、自治体や公団・公社が生活困窮者のための公共賃貸住宅を供給することをうたったもの。1999年12月15日に公布され、2000年3月1日から定期借家契約による賃貸住宅の取引が可能になった。

提携ローン【ていけいろーん】

 住宅や別荘、会員権などを販売するときに、不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。提携ローン以外の民間融資を非提携ローンと呼ぶ。提携先の金融機関は、銀行の他に生命保険会社、ノンバンクなどがあり、非提携ローンとは金利などの融資条件がやや異なるケースがある。条件は物件ごとに設定され、広告に内容が表示される。非提携ローンに比べると、手続きが簡単で融資実行もスムーズに進む。

定借マンション【ていしゃくまんしょん】

 定期借地権付の分譲マンションのこと。契約期間50年前後の一般定期借地権が多いが、建物譲渡特約付き借地権の場合もある。土地所有権の場合に比べて販売価格(総額)が3~4割程度安くなるが、1か月1万~2万円程度の地代がかかる。また、建物価格以外に払う一時金は、一戸建てがほとんど保証金なのに対して、マンションは保証金のケースと権利金のケースが半々。一時金の相場は、数十万円から1000万円以内が多い。

抵当権【ていとうけん】

 金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指す。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。

抵当権設定登記【ていとうけんせっていとうき】

 ローンを借りて不動産を取得したときに必要な登記。不動産登記簿の乙区に、抵当権設定の日付、ローン契約の締結などの原因、債権額(借入金額)、利息、損害金、債務者(借り手)、債権者(金融機関など)が登録される。登記に必要な書類は抵当権設定契約書、権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状など。抵当権を設定する時には登録免許税がかかる。通常は「債権額×0.4%」。一定の条件に合うと税率が0.1%に軽減される。

手付金【てつけきん】

 売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1~2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされる。宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはならない。また、手付金額が2割以下でも一定の前金保全措置が法律で義務づけられている。

手付金保証【てつけきんほしょう】

 不動産取引で、売主が宅建業者の場合は手付金などの前金の金額制限、保全措置の義務づけなどがあるが、仲介会社を通した個人の売主と買主の取引には、これらの規制がない。こうした取引の安全のために、(社)全国宅地建物取引業保証協会や(社)不動産保証協会などが実施しているのが手付金保証制度。保証対象は指定流通機構(レインズ)に登録された媒介物件のうち住宅と居住用宅地。保証限度額は1000万円または代金の20%のうち低いほう。

デット型証券【でっとがたしょうけん】

 不動産証券化の形態のひとつ。デット(Debt)は負債や債務という意味。デット型証券は、ローンのように利回り(利息と償還金)が確定している債権を証券化して社債などを発行するしくみ。賃料収入を裏付けに発行する形もある。元本割れのリスクはない。エクイティ型と組み合わせて証券化する場合、優先的に収益を得られるかわりに、エクイティに比べてリターンは低め。抵当証券、住宅ローン債権信託の受益権証書などがある。

デポジット【でぽじっと】

 契約にかかわる手付金や保証金のこと(deposit)。たとえば香港で部屋を借りるときは、まず仮契約としてイニシャル・デポジットと呼ばれる手付金を支払う。家賃の1か月分が相場。これは本契約後に最初の家賃に充当される。本契約の際にはレンタル・デポジットと呼ばれる保証金を支払うが、こちらは通常家賃の2か月分。保証金は契約期間終了時に各種精算後に返納される。期間満了前に契約を解除する場合は返ってこない。

戸当たり【とあたり】

 戸を開け閉めするときに、扉の動きを制御する部分のこと。開き戸の場合は、閉めるときに扉が行きすぎないように建具枠に突起物を設ける。開けるとき、壁に直接当たらないように付けるのが「戸当たり金物」。床や幅木に付けるものと、扉の上部に付けるものがある。後者を通称「帽子掛」という。引き戸の場合は、開け閉めするときに勢い良く建具枠や柱に当たって音がしないように、金物やフェルト、ゴム製クッションなどを付ける。

登記簿【とうきぼ】

 不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。登記簿に登記していないと、第三者に対抗できない。登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが出ている。甲区には、所有権にかかわる事項、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が含まれる。

登録免許税【とうろくめんきょぜい】

 所有権を登記する時などにかかる国税の1つ。登記の種類によって税率が決まっている。不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、土地や中古住宅を買ったり相続した時などの所有権移転登記、住宅ローンを借りた時の抵当権設定登記などがある。各税率は別表の通り。マイホームの特例もある。法務局などの登記所に申請する時に支払うが、手続は司法書士に代行してもらうのが一般的。

特約火災保険【とくやくかさいほけん】

 住宅金融支援機構や財形住宅融資など、特定の住宅ローンを借り入れる場合に、加入することができる火災保険。一般の火災保険に比べて保険料は4割から6割くらい安いとされる。保険期間は1年契約または融資期間を限度とする長期契約で、保険料をローン契約時に支払う。保証対象は民間の損保会社による住宅総合保険と同様の内容(家財は対象外)。融資元から第一順位の質権を設定され、保険金は融資額の返済に優先的に充てられる。

特約地震保険【とくやくじしんほけん】

 火災保険に加入していても、地震が原因で発生した火災や延焼による被害は保証されない。これに対して、地震、噴火、津波による火災、損壊、埋没、流失などを保証するのが地震保険。住宅金融支援機構などの融資を借りる場合に特約火災保険と併せて契約するものを特約地震保険という。ただし強制加入ではない。全壊の場合に保険金額の全額、半壊の場合は同50%が保証される。保険期間は5年を限度に特約火災保険と同一か1年間。

特優賃【とくゆうちん】

 中堅所得者のファミリー向けの公共賃貸住宅の一種で、特定優良賃貸住宅を省略して「特優賃」という。民間の土地所有者が一定の条件に合った賃貸住宅を建築し、自治体や公社が長期契約(最長20年間)で借り上げたり、管理受託をして運営する。賃貸住宅の建築にあたって、国や自治体からの建設費の補助と公庫の低利融資が受けられるうえに、入居者の負担を和らげるための家賃補助を受けられる。入居者は収入に応じて負担額が変わる。

土地賃借権【とちちんしゃくけん】

 2種類ある借地権のうちのひとつ。地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になる。売却や建て替えの承諾を得るために、借地権価格の1割程度の承諾料を支払うのが一般的。土地賃借権には抵当権の設定はできないし、地主は賃借権を登記する必要はない。ただ、定期借地権の場合は登記されるケースが多い。なお、賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利で、債権に当たる。

土地面積【とちめんせき】

 土地の面積を表示するときには、通常、水平投影面積が使われる。つまり傾斜地や崖地が含まれていても、真上から水平に見た時の面積なので、実際に利用できる平坦な面積とは違うことに注意。傾斜地が多い場合は造成や整地などが必要になる。また、土地の実測面積と公簿面積(登記簿上の地積)が違うこともある。実測面積が大きい場合を縄延び、小さい場合を縄縮みという。土地取引の際には必ず土地家屋調査士に実測してもらうこと。

徒歩時間【とほじかん】

 現地から交通機関の最寄り駅や商店、学校、公共機関などへの歩いていく場合の所要時間は、不動産公取協の表示規約で、道路距離80mにつき1分を要するものとして計算することが定められている。1分未満の端数が出る場合は切り上げて計算する。たとえば500mの場合、[500m÷80m/分=6.25分]となり、表示は「7分」となる。信号や踏切の待ち時間、坂・階段の昇り下りによる時間のロスなどは計算上で考慮されていない。

取引事例比較法【とりひきじれいひかくほう】

 不動産鑑定評価の手法のひとつ。評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法。鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することになっている。現在の日本の不動産業界では、中古住宅・中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法。これによって割り出した価格を比準価格という。適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果が左右される。

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