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不動産用語集

青色申告【あおいろしんこく】

 不動産所得、事業所得、山林所得のある人が、所得税の確定申告をするときの手続きのひとつ。
申告用紙が青かったことから青色申告といわれる。青色申告をするには、その年の3月15日までに
「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出し、一定の様式の帳簿を備えつけて記録・保存をする必要がある。
青色申告には「青色申告特別控除」や「事業専従者給与の必要経費算入」「損失の繰越」など、
白色申告にはない特典がある。

頭金【あたまきん】

 住宅などを新築したり購入する場合に、建築費や購入代金のうち金融機関からの借金で支払う金額を除いた部分
のこと。本来は、引渡しまでに現金で用意しなければならない自己資金の一部になるが、頭金相当額を身内の借金や
社内融資などで賄うこともある。頭金不足の人向けに、分譲住宅の売主が通常のローンに加えてノンバンクなどの
「頭金クレジット」を付けることもある。なお頭金には分割払いの最初に支払うお金という意味もある。

アフターサービス【あふたーさーびす】

 メーカーや販売会社などが消費者に対して一定期間の無償修理の保証をすることで、法的な定めではなく、
営業対策や顧客サービスとして自主的に行うもの。それぞれの業界団体ごとに一定のガイドラインを設けている。
業者によって内容が異なるが、大手の住宅メーカーでは50~60年の超長期保証を独自に実施している例もある。
期間の長さだけでなく、定期検査やサービス体制の充実度などが、業者選びのポイントのひとつになる。

委託管理【いたくかんり】

 管理運営の方式の一つ。管理の主体は管理組合だが、具体的な実務を管理組合自身でやる手間は大変。
そこで現在のマンションの多くは管理業務を管理会社に委託している。業務全般をまかせてしまうのが全面委託
管理。業務の一部、たとえば設備の保守点検、管理員業務など、特定のものを任せるのが部分委託管理になる。
全面委託は、住民が管理に無関心になりがち。また委託の程度によって管理会社に払う手数料が違い、管理費も
変わる。

一般媒介契約【いっぱんばいかいけいやく】

 媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。並行して依頼している業者にほかの業者を
明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。一昔前は媒介契約といえば「非明示型」
が多かった。自分で発見した相手と取引することも可能。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増える
メリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。

違反建築物【いはんけんちくぶつ】

 建築基準法や都市計画法などに違反している建築物のこと。一般に「違法建築」という。本来、法律に適合
しない建物は建築できないが、建ぺい率・容積率の違反、接道義務違反などは珍しくない。建築確認を受け付ける
特定行政庁は、違反建築物を発見した場合には、建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出し、
違反事実を公示できる。また緊急の場合は、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求められる。

違約金【いやくきん】

 売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できる。
実際の損害額にかかわらず、その賠償額をあらかじめ契約の際に決めておくことを「損害賠償の予定」といい、
予定した賠償額を「違約金」という(違約金を損害賠償とは別の経済的制裁とする考え方もある)。
売主が不動産会社などの宅建業者で買主が個人の場合は、賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えては
ならないと法律で決められている。

インカムゲイン【いんかむげいん】

 資産運用や投資に対するリターン(成果)のひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益(所得)
のこと。株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は受取利子(利息収入)、投資信託などの場合は収益分配金、
不動産の場合は賃料収入などを指す。元本に対する1年間のインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものが
「利回り」で、収益性の指標になる。インカムタックス(income tax)は所得税。

印紙税【いんしぜい】

 不動産売買契約や借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に
応じて課税される。作成した契約書1通ごとに所定の印紙をはりつけて、消印することで納税する。いわゆる領収書
の印紙も同じ。納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引では2通作ってそれぞれ折半するのが一般的。
印紙税を納めなくても契約の効力には何ら影響しないが、納税しないと印紙税法上の罰則がある。

インフラ【いんふら】

 インフラストラクチャー(infra-structure)の略。直訳すると「下部構造」となるが、一般に、都市における
生活や経済活動を支える基盤となるもろもろの施設を指す。具体的には、自動車の道路、鉄道、港湾施設、
上下水道、電気ガスなどのこと。電話回線、CATV、光ファイバーなどの通信回線、インターネット自体も
インフラの一種といえる。インフラの整備状況によって、都市の成熟度、発展性が変わってくる。

内金【うちきん】

 購入代金を何度かに分けて支払う時に、代金の一部を前払いするものを一般に「内金」または「内入れ金」と
いう。たとえば、取引する不動産に付いている抵当権を売主に抹消してもらうためなど、売主に契約履行の準備を
促すために買主が協力するという意味で支払う場合が多い。引き渡しまでに支払う中間金などもこれに当たる。
手付金とは必ずしも一致しない。金額的に代金の4分の1から2分の1程度と大きくなるケースがある。

売出価格【うりだしかかく】

 中古一戸建てや中古マンションの物件広告などに出ている価格のことを「売出価格」という。
新築分譲の販売価格とは少しニュアンスが違う。というのは、中古の場合、売主は個人であることのほうが多い。
仲介会社に査定を依頼し、その結果出た査定価格に、いくらで売りたいかという売主の希望を考慮に入れて、
最終的に売出価格を決めるという流れだ。急いで売りたい時は少し低めに、余裕のある時は高めの価格で出すこと
もある。

売主【うりぬし】

 取引態様の1つで、買主にとって売買契約を結ぶ相手のこと。新築マンションや建売住宅の場合は、
不動産会社(宅建業者)が売主。中古住宅の場合は、個人が売主のケースが多い(不動産会社の場合もある)。
通常は、不動産の売主と所有者は同じだが、時には所有者の代理人が売主になっていることもある。
登記簿上の所有者と売主が一致していない場合は、売買契約の際、売主が所有者からの委任状を持っているかを
確認することが重要。

SI住宅【えすあいじゅうたく】

 Sはスケルトン(Skeleton)の頭文字で「骨組み」「骨格」という意味。住宅では柱や梁などの基本構造部分
(構造躯体)のこと。Iはインフィル(Infill)の頭文字で、住戸の中にある内装や間仕切りの造作などのこと。
耐久性が高いスケルトンと、ライフスタイルの変化に合わせて柔軟に変更できるインフィルをはっきり分離する
ことによって、物理的にも社会的にも長持ちする住宅を目指したものを「SI住宅」という。

エスクロー【えすくろー】

 商品を売買するときに、売主と買主との間に立って代金の決済代行を含めて安全な取引をサポートする第三者機関
のこと。「escrow」は「寄託」という意味。もともとアメリカでは不動産取引に利用され発達してきた。現在では、
インターネットのオークションで、出品者と落札者の間の代金と商品の受け渡しをバックアップするシステムとして
普及している。料金は取引金額ごとの設定、または配送料込みで距離に応じた金額になる。

オープンルーム【おーぷんるーむ】

 中古マンションや一戸建てを販売する時の手法のひとつ。中古住宅の売却では、購入希望者から予約を受けて
個別に見学してもらうのが一般的。これに対して新築マンションのモデルルームと同じように、誰でも見られる
ように売却する住戸を開放しておくことをオープンルーム、またはオープンハウスという。オーナーがすでに転居
して空室になっている場合が多いが、まだオーナーが住んでいるときに実施する場合もある。

オール電化住宅【おーるでんかじゅうたく】

 暖房、給湯、調理などの熱源を含めて、すべてのエネルギーを電力でまかなう住宅のこと。
オール電化向けの機器には、クッキングヒーター、貯湯式給湯器、蓄熱式暖房機器などがある。
ガスや石油などの燃焼に伴って発生する有害物質や水蒸気が出ないため、室内空気を比較的清浄に保てるのが特徴
とされる。エネルギー・コストは、電力各社が扱う「季節別時間帯別電灯割引」や「全電化住宅割引」などを活用
することで低減できる。

オプション【おぷしょん】

 新築一戸建てやマンションで、標準仕様とは別に、特別仕様として用意されている建材や設備を一般に
「オプション」と呼ぶ。普通の窓を出窓に交換したり、外装や内装などの仕上げ材をグレードアップするなど、
標準仕様のものと差し替える場合と、収納キャビネットや設備機器類を追加する場合がある。
外壁と同素材のバルコニーなど、一見「標準仕様」にみえるものがオプションになっているケースもあるので、
よく確認を。

買い換え特約【かいかえとくやく】

 買い換えで先に購入物件を決めた場合、残金決済までに自宅が売れなければ代金の支払いができない。
そんなケースに備えて、購入物件の売買契約書に「予定の期日までに自宅が○○万円以上で売れない場合は、
契約を白紙撤回する」旨の特約条項を入れること。予定の期日と金額を明記しておくことがポイント。
売主にとっては売却の時機を逸するなどのリスクになるので、必ずしも同意してくれるとは限らない。
双方の話し合いで決める。

買い換え特例【かいかえとくれい】

 不動産を売って、一定の期間内に代わりの不動産を買うこと、つまり買い換えを行った場合、売却した不動産に
対する譲渡税を繰り延べるという制度。マイホームの買い換え特例、事業用財産の買い換え特例などいくつかの
種類がある。「課税の繰り延べ」というのは、あくまでも買い換えた時点では「譲渡がなかったものとみなす」と
いうこと。課税時期を先に伸ばすだけで、次に売却するときにはあらためて課税されることに注意。

外構【がいこう】

 住宅などの敷地内で、建物の周りに作られる塀や生け垣、門扉、車庫、庭、アプローチなどのこと。
植栽も含まれる。エクステリアと同様の意味。外構工事の費用は、注文建築の場合の建築費には含まれていないのが
一般的。最初からきちんと作り込む場合と、塀や車庫など必要最低限の工事だけ済ませ、あとの植栽や庭づくりなど
はおいおい手を入れていく方法がある。建売住宅では、どこまでが価格に含まれるのかをよく確認すること。

改正投信法【かいせいとうしんほう】

 有価証券の投資運用に関する「投信法(証券投資信託及び証券投資法人に関する法律)」が改正されたもの。
運用対象が「主として有価証券」に限定されていたものが不動産などの資産に拡大された。2000年5月改正、
同11月施行。投資信託制度は、2種類の信託型(認可を受けた委託業者が主導する委託者指図型と、信託銀行と
直接契約を結ぶ委託者非指図型)、ファンドごとに投資法人を設立する会社型の計3つのタイプになった。

開発行為【かいはつこうい】

 建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更する
など「土地の区画形質の変更」をすること。三大都市圏の既成市街地や近郊整備地帯の市街化区域では原則500平方
メートル以上、そのほかの市街化区域では原則1000平方メートル以上の開発行為を行う場合は、都道府県知事の
許可が必要になる。未線引き区域では原則3000平方メートル以上、市街化調整区域では規模に関係なく開発許可が
必要。

開発指導要綱【かいはつしどうようこう】

 一定の宅地開発を行う業者などに対して、公園や保育所・学校などの公共施設を整備すること、または開発者
負担金を課すことを定めた規定のこと。都市部の地方公共団体の多くが明文化している。乱開発の防止、急激な
宅地化・住宅建設に伴う市区町村の財政負担悪化に対抗するために定められたもの。ワンルームマンションなど
特定の建築物に関する指導要綱もある。開発者負担金は販売価格上昇につながるという批判も出ている。

買戻し【かいもどし】

 一度売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻す
ことができる制度。民法で規定されている。所有権移転登記と同時に「買戻し特約」を登記することで効力が発生
する。売主が買戻し権を行使できる期間は最長10年以内。期間を定めなかったときは5年以内で、更新はできない。
買戻し特約のついた不動産を転売した場合、買い受けた購入者にも買戻し権を行使することができる。

解約手付【かいやくてつけ】

 手付金の性格の1つ。売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄
するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。前者を「手付流し」、
後者を「手付倍返し」ともいう。履行の着手というのは、買主の場合は代金の一部を内金として支払った時点、
売主の場合は引き渡しの日程を決めて残金決済と登記手続きの準備をした段階などがそれに当たる。

瑕疵【かし】

 取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のこと。いわゆる欠陥、キズモノを意味する
法律用語。故意の手抜き工事でなくても瑕疵(かし)が発生する場合があるが、入居者の使用上のミスによる故障
や経年変化による劣化は瑕疵とはいえず、その区別は必ずしも明確ではない。欠陥トラブルが起きた時も瑕疵か否
かの認定が難しい。また、売買契約で買主の知り得ない隠れた欠陥があった場合のように法律上の瑕疵もある。

瑕疵担保責任【かしたんぽせきにん】

 購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥=瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や
施工会社の責任を追及できること。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求
できる。請負契約では引き渡し後、5年間(マンションなどは10年間)は施工会社に修繕・補修の請求が可能。
従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったが品確法で長期保証が義務づけられた。

壁式構造【かべしきこうぞう】

 壁面や床板などの平面的な構造材を組み合わせた、柱を持たない箱状の骨組のこと。板状の薄い壁梁は付くが、
柱や梁型が室内に出っ張らないので、すっきりした空間ができる。ただし、壁で構造を支えるために、室内空間に
耐力壁(構造壁)を設ける必要があり、ラーメン構造に比べると空間構成の自由度は低く、大空間はできない。
通常は、鉄筋コンクリート造で5階建て以下の中低層マンションに多い。規模も比較的小さい。

壁量【かべりょう】

 建物の平面図のなかで、地震や強風に対して抵抗するのに必要な耐力壁の長さのこと。東西方向、南北方向、
それぞれの方向ごとに出す。ある方向の壁量を床面積で割った値を「壁率」という。木造の場合、材料や仕様に
よって耐力壁の強度が変わるため、壁率計算には同じ強度の壁量に調整する必要がある。その調整に用いる数値が
「壁倍率」。また、建物の階数や荷重の大小に応じた必要壁率が建築基準法施行令46条の規定にある。

借り換え【かりかえ】

 現在借りているローンを、より金利の低いローンに切り換えること。公的融資を銀行ローンに、またはA銀行から
B銀行へ換えるパターンがある。以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借り換えられなかったが、最近は、
担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借り換えが可能な銀行も増えてきた。借り換えは、前の
ローンを精算して新たにローンを組むのと同じなので、抵当権設定登記などの諸費用がかかる。

仮登記【かりとうき】

 所有権保存登記や所有権移転登記などの本登記をする前に、あらかじめその順位を確保するために行う予備的な
登記のこと。一定の要件がそろったときに本登記を請求できる。たとえば売買の予約をしている場合は、登記簿に
「所有権移転請求権仮登記」といった形で記されている。仮登記のある不動産を第三者が購入して所有権移転登記
をすることは可能だが、もともとの仮登記の権利者が本登記をした場合には、第三者の所有権は抹消される。

環境共生住宅【かんきょうきょうせいじゅうたく】

 環境への負荷を抑えるために、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などの
対策を採った住宅のこと。国土交通省が普及を進めるプロジェクトのひとつ。具体的には、屋上緑化や雨水の
再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などの要素が含まれる。
(財)建築環境・省エネルギー機構の「環境共生住宅認定制度」に適合すると、広告などで「環境共生住宅」と
謳える。

元金均等返済【がんきんきんとうへんさい】

 住宅ローンの返済方式の1つで、文字どおり、返済額に占める元金の金額が一定のタイプ。
利息のみが変化する。元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が高く、返済が進むとだんだん低くなる。
後になるほど負担が軽くなるしくみ。金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、
支払利息の総額も少なくなる。たとえば、共働き夫婦などで、収入が多くて余裕があるうちに多めに返して、
後で楽をしたいという人に向いている。

外構【がいこう】

 住宅などの敷地内で、建物の周りに作られる塀や生け垣、門扉、車庫、庭、アプローチなどのこと。
植栽も含まれる。エクステリアと同様の意味。外構工事の費用は、注文建築の場合の建築費には含まれていないのが
一般的。最初からきちんと作り込む場合と、塀や車庫など必要最低限の工事だけ済ませ、あとの植栽や庭づくりなど
はおいおい手を入れていく方法がある。建売住宅では、どこまでが価格に含まれるのかをよく確認すること。

雁行型【がんこうがた】

 マンションの建物の形の一つで、各住戸を少しずつ前後にずらして配置する形。雁が隊列を組んで空を飛ぶとき
の形に似ているために、この名称が付いた。単純な長方形の「ようかん型」の場合、角住戸は3面(3方向)に
開口部を取れるが、中住戸は外廊下側とバルコニー側の2面しか開口部を取れない。雁行型は中住戸でも3面開口が
可能になり、角部屋が増える。ただし雁行の仕方によっては隣接する住戸の壁で影ができることがある。

管理【かんり】

 マンションの管理には2つの要素がある。1つは建物のメンテナンスのことで、共用部分に当たる建物や設備の

管理会社【かんりがいしゃ】

 マンションやビルなどの建物の維持管理業務を受託して運営する会社。マンション管理法で国への届け出が
義務づけられている。マンション管理業を中心にするデベロッパーの子会社や系列会社の場合と、ビル管理業や
清掃請負業などが母体になった独立系の場合がある。なお、賃借人との折衝や家賃の出納などの賃貸経営に関する
業務を家主から受託する賃貸不動産管理業を主に行っている場合は「賃貸管理会社」という。

管理規約【かんりきやく】

 マンションの管理運営についての基本的な規則を取り決めたもの。専有部分と共用部分の範囲、管理組合や
理事会の位置づけ、総会の議決権や決議の仕方などが含まれる。共同生活の細かいルールについては使用細則に
盛り込まれている。新築マンションには初めから管理規約が作られているが、管理組合の話し合いで改正できる。
たとえば集会室や管理事務所は規約共用部分と呼ばれており、規約を変えて専有部分にすることも可能。

元利均等返済【がんりきんとうへんさい】

 住宅ローンの返済方式の1つで、元金と利息を合計した返済額が一定になるタイプ。毎月の返済額が変わらない
ので、計画的な返済が可能になる。ただ、各回の返済額の内訳、つまり元金と利息の割合は右図のように変化する。
返済が始まった当初は利息の占める割合が高く、返済が進むにつれて利息分が減って元金の割合が高くなる。
元金の減り方が遅いため、初期のころに売却すると、ほとんどローン残債(残っている元金)が減っていない。

管理費【かんりひ】

 マンションの敷地と建物のうち、共用部分を維持管理するためにかかる費用を、1戸当たり1か月分に割り振った
金額を「管理費」という。費用の内訳は、建物・設備の定期的な保守点検費用、管理員の人件費、清掃委託費、
共用部分の水道光熱費・損害保険料、管理組合運営費など。委託管理の場合は、これに管理会社への委託手数料が
加わる。管理費のレベルは委託の内容や、マンションの規模、共用設備の仕様などによって異なる。

完了検査【かんりょうけんさ】

 建築確認を受けたすべての建築物は、工事完了後4日以内にその旨を都道府県などの建築主事または指定確認検査
機関に届け出て、建築基準法と関連規定に適合しているかどうか検査を受ける必要がある。これを「完了検査」と
呼ぶ。完了検査に合格すると「検査済証」が交付され、建物の使用が可能になる。なお、この検査済証は、住宅金融
公庫融資を受けるための必要書類の一つで、民間金融機関でも求められる場合がある。

基準地価【きじゅんちか】

 公示地価と並ぶ公的な地価指標のひとつ。都道府県知事が、国土法による土地取引の規制をスムーズに進めるため
に調査して公表するもの。毎年7月1日時点に各都道府県ごとに地価調査を行い、9月中旬に国土交通省がまとめて
発表する。公示地価と同様に、住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに、各地区の基準地(市街化区域では
1平方キロメートルに1地点)が選ばれ、1平方メートル当たり単価で表示される。

基礎【きそ】

 ものごとが成り立つ前提になるもの。建築物では、建物の重さを地盤に伝えるために最下層に設ける構造部分の
こと。住宅の基礎は、地盤の上にそのまま載せる「直接基礎」と、円筒状の杭で支える「杭基礎(深基礎)」の
2種類。地盤の良いところでは直接基礎、軟弱地盤では杭基礎が一般的。ただ、小規模な一戸建て住宅の場合は、
軟弱地盤でも杭基礎ではなく、地盤改良をして布基礎やベタ基礎などの直接基礎にすることが多い。

既存不適格建築物【きそんふてきかくけんちくぶつ】

 建築した時には建築基準法などの法律に適合していたのに、その後の法律や条例の改正、新しい都市計画の施行
などによって違法状態になってしまった建築物のこと。違反建築物とは区別される。そのまま使う分には問題は
ない。一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないので、建物面積が
小さくなったり、建築自体ができなくなることもある。広告にも「再建築不可」などと記載する必要がある。

キャピタルゲイン【きゃぴたるげいん】

 株式や不動産などの資産を売却した時に得られる差益のこと。「値上がり益」「売却益」「譲渡益」ともいう。
税務上は「譲渡所得」で、一般の給与所得や事業所得などとは別に分離課税される。
特に個人の株式譲渡益課税のことを「キャピタルゲイン課税」と呼び、申告分離課税が原則。
値下がりして損失が出た場合は「キャピタルロス」。「Capital」の意味は資本または元金。

強制執行【きょうせいしっこう】

 借金を返さなかったり、購入した代金を支払わないなどの債務を履行しない債務者に対して、裁判所を通して
強制的に取りたてる手続き。不動産の場合は競売にかけて換価すること(強制競売)。その前提になるのが差押え。
強制執行の申し立てには、権利の存在を明確にするための「債務名義」と呼ばれる公文書が必要。
確定判決、仮執行の宣言付き判決、和解調書など。なお、担保権の実行によるものは任意競売という。

供託【きょうたく】

 家主や地主が家賃・地代を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けること。
賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主が受け取りを拒否する場合など、債務不履行で
不利益を得ないための手段になる。厳密には、このタイプを「弁済供託」といい、他に民事執行手続きに伴う
「執行供託」、損害を担保するための「保証供託」、公職選挙法による立候補や商号の仮登記のための「没収供託」
がある。

共有名義【きょうゆうめいぎ】

 1つの財産を1人で持っている単独所有に対して、1つの財産を複数の人で共同所有することを共有という。
不動産を共有する場合は、共有者それぞれが負担した割合(出資比率)に応じて持ち分(共有持ち分権)を登記
する。これが「共有名義」。共有者は単独で自分の持ち分を第三者に売却することができる。ただし民法では、
住宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や処分の場合には共有者全員の同意が必要とされている。

共用部分【きょうようぶぶん】

 マンションの建物のうち、専有部分以外の部分のこと。コンクリートの骨組み、エレベーター・受水槽などの
設備、外廊下やエントランスなど、居住者が共同で使う対象はすべて共用部分。バルコニーや専用庭は専有部分と
勘違いしやすいが、いずれも共用部分の専用使用部分になる。また、区分所有法で決められて変更できない
「法定共用部分」と管理規約で決められる変更可能な「規約共用部分」がある。所有権は区分所有者全員の共有。

銀行ローン【ぎんこうろーん】

 都市銀行や地方銀行、信託銀行の扱っている民間住宅ローンのこと。90年代半ばまでの銀行ローンは、
どの金融機関でも内容は横並びだった。その後の金融緩和によって急速に多様化。金利タイプには、長期固定型、
固定金利期間選択型、変動型、上限金利設定型(キャップ付き)などがある。返済方式の種類も多い。
融資条件を細かく設定している公的融資に比べて、銀行ローンは個人の返済能力に応じて柔軟に融資している。

クーリングオフ【くーりんぐおふ】

 訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を
無条件に解除できるというもの。その条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が
「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明
した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。

区分所有権【くぶんしょゆうけん】

 マンションの所有権には、いくつかの種類がある。購入者一人の自由にできるのが専有部分で、この部分の権利が
区分所有権。店舗や事務所として1フロア全体を区分所有することもある。共用部分や敷地は、専有面積割合
(建物全体の合計専有面積に対する区分所有している専有面積の割合)による持ち分の共有という形なので、
購入者が自分で勝手に処分することはできない。区分所有権を売買すると、共有持ち分も自動的に付いてくる。

繰り上げ返済【くりあげへんさい】

 住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。
一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済む。
一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の
返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料が別途必要な場合
と不要な場合がある。

継続賃料【けいぞくちんりょう】

 当初の賃貸借契約の期間が終わった後に、引き続き契約を更新する際に設定される賃料のこと。貸し手と借り手と
の当事者間だけで成立する賃料なので、あまり市場には出てこない。賃料相場が上昇基調にある時は、新規賃料に
比べて継続賃料は上がりにくい傾向がある。そのギャップを埋めるために更新料を借り手から取るという面もある。
新規賃料同様、賃貸経営オーナーにとって長期的な収支計画を検討する際には考慮すべきポイント。

競売物件【けいばいぶっけん】

 ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件
のこと。一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入できる
「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。
一般市場価格より安く手に入れられるといわれるが、権利関係が複雑なケースが多く、綿密な事前調査が必要。

減価償却資産【げんかしょうきゃくしさん】

 業務用の建物、機械、装置、備品などの資産は、使っているうちに少しずつ経済的な価値や物理的な寿命が減少
していく。ただ、価値が減少する一方で毎年の収入に貢献しているため、その取得費は将来の収入を生み出すための
費用の前払いということになる。このような資産は、取得費を有効に使える期間に振り分けて毎年の必要経費にする
ことになっている。この費用配分の方法を減価償却、その対象になるものを減価償却資産という。

原価法【げんかほう】

 不動産鑑定評価の手法のひとつ。たとえば中古住宅の建物を、その時点でもう一度建築した場合にいくらになるか
(再調達原価)を割り出してから、建築後の経過年数によって価値が下がった分を割り引くこと(減価修正)で建物
の現在の価値を出す方法。これに土地の取引事例価格を加えると中古住宅全体の価格=積算価格が出る(厳密には、
土地についても、素材としての土地の取得原価に造成費などを加えた再調達原価を出す)。

現況有姿【げんきょうゆうし】

 現在あるがままの状態ということ。不動産分野では、中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォーム
などをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」、山林や原野などを造成工事をしないで販売する
ことを「現況有姿分譲」という。後者は市街化調整区域の土地や別荘地分譲などでよくあるケース。通常、現況有姿
分譲地には電気、ガス、水道などのインフラが整備されていないため、そのままでは生活できない。

原状回復【げんじょうかいふく】

 賃貸物件の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還すること。住んで古くなった
部屋を、契約当時の状態に戻すことではない。国土交通省のガイドラインでは「賃借人の故意・過失、善管注意義務
違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義している。
この考え方に従って、借主の不注意で壊したり汚した部分を修繕することも、原状回復に含むのが現在では一般的。

原状回復特約【げんじょうかいふくとくやく】

 賃貸借契約の中に付帯的に盛り込まれることがある特約の一つ。退去する際に、どの程度まで借主の負担で汚れや
損傷を修繕するかを定めたもの。通常の原状回復義務を超えて損害賠償義務を負うことを規定しているケースが
多く、「損害賠償特約」ともいわれる。内容によって敷金返還トラブルの原因にもなりやすい。国土交通省のガイド
ラインでは、特約に「暴利的でない客観的・合理的な理由があること」などを留意点として掲げている。

建設リサイクル法【けんせつりさいくるほう】

 建築物の分別解体と特定資材のリサイクル(困難な場合は縮減)を、一定規模以上の新築工事などの受注者に義務
づける法律。2000年に制定、02年5月に完全施行。建設発生木材、コンクリート塊、アスファルトなどが対象で、
2010年度のリサイクル率を95%にするのが目標。またこれまで無届けでも可能だった解体業者の都道府県知事への
登録、技術監理者の選任を義務づけ、技術力のない者や不良業者の参入を防止する。

建築確認申請【けんちくかくにんしんせい】

 建物を建築するためには、工事にとりかかる前に、その計画の内容が建築基準法や関連法令に適合しているかどう
か、都道府県または市区町村の建築主事に申請して、確認を受ける必要がある。これを「建築確認申請」と呼ぶ。
本来は施主が行うものだが、建築士やハウスメーカーなどに代行してもらうのが一般的。そのための手数料が設計料
などに含まれている場合もあるが、別途に請求されることもあるので事前に確認しておこう。

建築基準法【けんちくきじゅんほう】

 建物を建築するときに守らなければならない、もっとも基本になる法律。国民の生命・健康・財産を守ることを
目的に、建築する敷地と道路との関係、用途地域ごとの建築物の種類や規模、建築物の構造や設備の強度・安全性
などについて、最低限の基準を定めている。1950年制定。一定規模以上の建築物をたてる場合は事前に建築確認を
受けることが必要になる。同法の技術的基準などの詳細を定めたものが「建築基準法施行令」。

建築協定【けんちくきょうてい】

 住宅地としての良好な環境や商店街としての利便の維持増進を図るために、地域住民によって設けられた建築物に
関する協定のこと。条例で建築協定について定められた区域内の土地所有者などが、全員の合意に基づいて協定書を
作成し、公聴会に諮った後に、特定行政庁の認可・公告によって効力を発する。建築物の敷地、位置、構造、用途、
形態、意匠、建築設備などについて定めることができる。通常は有効期間は10年程度。

建築条件付土地【けんちくじょうけんつきとち】

 土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。
本来、土地の売買に建築条件を付けることは独禁法違反になるが、次の場合のみ許される。
(1)土地売買契約後3か月以内に建築請負契約が成立することを停止条件とすること
(2)請負会社は土地の売主、その子会社、代理人に限ること
(3)建築条件が成立しない場合は預かり金などを返還し、契約を白紙撤回すること。

建築坪単価【けんちくつぼたんか】

 一戸建ての本体工事費を延床面積の坪数で割った数字で、ハウスメーカーの商品パンフレットの価格表示や、
工務店との打ち合わせの際などに目安として用いられる。しかし、家の面積にかかわらず、一般にバス・キッチン・
トイレなどの設備機器の数は同じなので、ここにかかる費用は変わらない。このため延床面積が大きい家ほど坪単価
は小さくなる傾向がある。坪単価に坪数を掛けても全体の工事費が割り出せるわけではないので要注意。

建築面積【けんちくめんせき】

 建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって
映る部分の面積)。ただし、外壁から1m以上突き出した軒や庇などは、その先端から1m外壁側に後退した部分まで の面積を含む。1階部分の床面積のことを俗に「建坪」と呼び、建築面積と同じように使っているが、厳密には違う。 1階の外壁より2階の外壁が突き出している場合は、建築面積は1階床面積よりも広くなる。

現場審査【げんばしんさ】

 旧・住宅金融公庫の融資を受けるに当たって、工事の途中に行われる必要な手続きの一つ。公庫の建築基準に適合 しているか、工事費は妥当か、中間金の交付を受ける場合の出来高の査定などを目的としていた。また性能保証機構
が保険を付けるために建築中に行う調査も「現場審査」と呼ぶ。フラット35や住宅性能表示制度に伴うものは「現場
検査」。施工の良否をチェックする工事監理や建築基準法による中間検査とは主旨が異なる。

建ぺい率【けんぺいりつ】

 住宅の規模(広さ)に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。用途地域
と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、建ぺい率60%地域の150平方メートルの敷地には
[150平方メートル×60%=90平方メートル]となり、建築面積90平方メートルまでの建物が建てられる。
なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が
緩和される措置もある。

権利金【けんりきん】

 賃貸借契約をする場合に、地主や家主に対して支払うのが権利金。借地権を設定するための対価、または家賃や
地代の前払いという性格を持つ。いずれの場合も、借り手が立ち退いた時に貸し手からの返還は不要。権利金が更地
価格の1/2を超えると、貸し手側に所有権の売却益と同様の不動産譲渡税がかかる。借地権を売却するときは、
権利金に相当する金額が借地権価格になる。借地権価格は更地価格の6~9割で大都市圏ほど高い。

権利証【けんりしょう】

 所有権などの不動産に関する権利を登記したときに、登記名義人に交付される「登記済証」。
登記申請書の副本や原因証書(売買契約書等)に法務局の登記済みの証明印を押して還付される。
登記手続きの際に本人確認の手段の一つとして提出する。従来まで権利証を紛失した場合の代替手段として
使われていた保証書制度は、05年3月7日の新不動産登記法施行で廃止され、事前通知制度に移行。

権利変換【けんりへんかん】

 市街地再開発事業(第1種)の対象地域に関するいろいろな権利(土地・建物の所有権、借地権、借家権、抵当権
など)を、新しく整備された建物や敷地に関する権利に置き換えること。建物の高度化・共同化と公共施設の整備を
スムーズに行うための権利調整のシステムのひとつ。施行区域内の土地所有者や借地権者が共同で設立した市街地再
開発組合や、都道府県知事の認可を受けた個人、地方公共団体などが事業を行う際に使われる。

公開空地【こうかいくうち】

 建築基準法の総合設計制度に基づいて、開発プロジェクトの対象敷地内に設けられたオープンスペース(空地)
のこと。公開空地の有効面積に応じて、容積率の割り増しや高さ制限の緩和が受けられる。公開空地の条件は、
一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。塀などで道路側から遮らず、周辺環境の向上
に努めること。営利目的で長期間・常設的に占有できないこと(イベントなどの一時利用は可)など。

公共賃貸住宅【こうきょうちんたいじゅうたく】

 公的な機関が公的資金を使って建設、購入、または受託管理して運営している賃貸住宅のこと。低額所得者向けに
安い家賃で賃貸する公営住宅、主に中堅所得層向けに独立行政法人都市再生機構や地方住宅供給公社が賃貸する賃貸
住宅などがある。また、民間の土地所有者が公的資金の援助を受けて一定の条件に合った賃貸住宅を建て、入居者に
家賃補助を行う特定優良賃貸住宅(特優賃)も公共賃貸住宅に含む。

公庫融資付【こうこゆうしつき】

 あらかじめ旧・住宅金融公庫の融資がセットされていた分譲住宅。民間デベロッパーや住宅供給公社などが、
計画段階から公庫の審査を受けて開発した新築マンションや建売住宅で、他の種類の公庫融資に比べて融資額などが
優遇された。物件ごとに申し込み時期や融資額などの条件が設定されており、一般公開で募集して抽選で購入者を
決める仕組み。2001年度中に事業承認を受けた物件を最後に、新規の分譲はなくなった。

工事請負契約【こうじうけおいけいやく】

 施工業者に工事を請け負ってもらう契約。契約当事者双方の署名なつ印、工事名称・場所・工期・請負代金など
を記した「工事請負契約書」のほか、トラブル時の処理方法などを取り決めた「契約約款」と、請け負う
工事内容・費用の詳細を示す「設計図書」「工事費見積書」から成る。契約に際しては、すべての書類に目を通し、
不明・不満点をクリアしてからなつ印すること。なお、契約時には工事費に応じた印紙税(収入印紙代)がかかる。

工事費内訳書【こうじひうちわけしょ】

 住宅建築にかかわる各種工事の費用の内訳を示す書類。内訳は何段階かに分かれていて、単に「工事費内訳書」
と呼ぶ場合は、「木工事」「金属工事」「左官工事」など、工事種別ごとの合計と総合計をまとめた一覧表を指す。
見積もりの初期段階ではこれだけで「見積書」と称することもある。実施設計ができあがった時には、さらに
各工事の工賃、材料の数量・単価・合計額まで細かく示したものを「工事費内訳明細」として添付する。

更新料【こうしんりょう】

 賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に
賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はない。契約書に明記してあれば、
支払わないと契約違反になる。貸家の場合は新規家賃の1~2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいる
ことが多い。借地契約では地代ではなく、更地価格(時価)の1割前後の更新料を請求するケースが多い。

公正証書【こうせいしょうしょ】

 当事者間で作成した書面が、特定の日付に確かに作成されたものであることを公務員の公証人が証明したもの。
裁判所や法務局の近くにある公証人役場で作成され、公的な証拠能力が高い。ローン契約書・賃貸借契約書・遺言書
などに使われる。金銭債権については強制執行認諾文言(強制執行を受けても異議がない旨の執行受諾約款)
が入っている公正証書であれば、直ちに強制執行することも可能(土地・建物の差押えは除く)。

更正登記【こうせいとうき】

 登記に記載の漏れや間違いがあった場合に、内容を訂正するために行う登記。たとえば、登記簿の土地面積と
実際に測量した面積が異なっていた場合に行うのが「土地地積更正登記」。その場合は、土地家屋調査士に依頼
して地積測量を行い、永続的な境界石などを設置することが前提になる。必要書類としては、地積測量図や
境界確認書などがある。更正登記を行う場合、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかる。

高齢者円滑入居賃貸住宅【こうれいしゃえんかつにゅうきょちんたいじゅうたく】

 「高齢者であることを理由に入居を拒まない賃貸住宅」として、都道府県知事や各都道府県に一つずつ置かれた
指定登録機関に登録したもの。高齢者居住支援センター(高齢者住宅財団内)のホームページで登録した賃貸住宅
を閲覧することができる。住宅の規模や条件には特に規定はなく、バリアフリー化されていないケースも多いが、
高優賃や終身建物賃貸借の認可された住宅も含まれている。高齢者居住法で創設された制度。

高齢者居住法【こうれいしゃきょじゅうほう】

 家主や地主が家賃・地代を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けること。
賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主が受け取りを拒否する場合など、債務不履行で
不利益を得ないための手段になる。厳密には、このタイプを「弁済供託」といい、他に民事執行手続きに伴う
「執行供託」、損害を担保するための「保証供託」、公職選挙法による立候補や商号の仮登記のための「没収供託」
がある。

高齢者対応【こうれいしゃたいおう】

 高齢化社会を迎えて、歳をとって身体が弱くなっても自立した生活ができるように配慮した住宅のこと。
加齢対応、長寿社会対応ともいう。バリアフリーと似たような意味だが、特に高齢者向けにスポットを当てた
考え方。段差をなくすだけでなく、移動のしやすい間取り配置、安全に配慮した照明計画なども含まれる。
なお、旧・建設省が「長寿社会対応住宅設計指針」を制定している。

高齢者向け優良賃貸住宅制度【こうれいしゃむけゆうりょうちんたいじゅうたくせいど】

 一人暮らしや夫婦のみの高齢者でも、安心して賃貸住宅に住み続けられるような住宅の整備を促進する制度。
バリアフリー仕様と緊急時対応サービスの提供などの条件を備えた優良な賃貸住宅を、民間の土地所有者や
都市再生機構などが作る場合に、建設整備費の助成や税制優遇、家賃減額への補助が出る。旧建設省が1998年に
制定。「高優賃(こうゆうちん)」と略す。07年度から地域優良賃貸住宅(高齢者型)として助成を行う。

国有宅地【こくゆうたくち】

 財務省財務局が国有地の売り払い事業として放出している宅地のこと。売却方法は2つ。1つは一般競争入札で、
一定の期間を決めて郵送で入札を受け付け、もっとも高い金額を出した人が落札するもの。価格は公示されない。
もう1つは定価売払物件(価格公示売却)。国が価格を提示して購入希望者を募集。複数の応募があった場合は
抽選になる。敷地面積300平方メートル以下の小規模物件が多い。中古住宅もあり、国が売主なので安心。

コジェネレーション【こじぇねれーしょん】

 原義は「co(共同)・generation(発生)」で、単一のエネルギーから二つのエネルギーを発生させること。
具体的には、石油や天然ガスなどを燃焼させて発生した蒸気で発電を行うと同時に、発生した排熱を回収して
給湯や冷暖房の熱源として利用する熱電供給システム。熱効率は通常の火力発電が40%以下、コジェネレーション
は70~80%。発電方式には、ディーゼルエンジン、ガスタービン、燃料電池などがある。

固定金利【こていきんり】

 最初に借り入れたときの金利が、返済期間を通じてずっと固定されているもの。金利が変わらないので、
最初から最後まで毎回の返済額も同じになる(元利均等返済の場合)。フラット35は固定金利が基本。
都市銀行などでも20~35年の長期固定タイプを扱うが、長期になるほど金利が高くなるのが一般的。
一定期間だけ金利を固定する固定金利期間選択型との違いに注意。一般に変動型より固定型のほうが金利は高い。

固定金利期間選択型【こていきんりきかんせんたくがた】

 住宅ローンの金利タイプの1つ。基本は変動金利で、全返済期間のうち一定の期間だけ金利を固定できるタイプ。
固定金利特約型ともいう。固定金利期間は、市場金利が変わっても借り入れ金利は変わらない。
当初の固定金利期間が終わった段階で、自動的に変動金利に戻るタイプと、改めて固定金利期間を選択し直せる
タイプがある。期間は銀行によって1年から20年までのバリエーションがあり、3年、5年、10年が多い。

固定資産税【こていしさんぜい】

 毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録された人に課税される市町村税。
保有税の1つ。新築家屋は取得した翌年から課税。中古住宅や土地を買った場合は前所有者(売主)に課税される
が、通常は購入した日を境に新所有者(購入者)按分して負担する。標準税率は1.4%で、市町村によって
最高2.1%まで変更可能。また敷地面積200平米以下の土地は評価額が減額。居住用家屋の特例もある。

固定・変動金利ミックス型【こていへんどうきんりみっくすがた】

 ローン金利の組み方の1つ。借り入れ金額を分割して、それぞれに固定金利(期間選択型)と変動金利を
適用すること。固定金利は金利も返済額も変わらない代わりに、変動金利よりも金利水準は高いのが一般的。
一方、変動金利は市場金利に連動して金利が変わるリスクがあるものの、当初の借り入れ金利は低い。
固定金利、変動金利をミックスすることで、両者のメリットを半分ずつ採り入れながら、デメリットを軽減できる。

コレクティブ・ハウジング【これくてぃぶはうじんぐ】

 独立した専用住戸のほかに、共同の台所、食堂などの共用施設がついた生活協同型住居。個人のプライバシーを
保ちながら、夕食をともにしたり共同作業をすることで良好なコミュニティを形成し、集まって暮らすことの
メリットを享受する住まい方。北欧で生まれた発想。コ・ハウジングともいう。開発形態はコーポラティブや
公営住宅形式が多い。日本では阪神・淡路大震災の災害復興住宅、高齢者の相互扶助的グループ住宅などの事例が
ある。

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